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2016年房地產估價考試師房地產估價理論與方法模擬試題

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   1、下列( )情況會導致房地產的價格偏高。
  A、政府協議出讓土地
  B、購買相鄰房地產
  C、賣方不了解行情
  D、設立抵押的房地產

  2、路線價法主要適用于( )。
  A、城市市區房地產估價
  B、城市商業街道兩側土地的估價
  C、區片土地的估價
  D、時間要求緊、可以粗略評估的房地產的價格評估

  3、中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中,( )屬于自物權,其余屬于他物權。
  A、使用權
  B、抵押權
  C、所有權
  D、租賃權

  4、應用路線價法的前提條件是( )。
  A、土地形狀較規則
  B、街道較規整
  C、地勢較平坦
  D、臨街各宗土地的排列較整齊

  5、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2,市場上該類房地產的正常房地價格為 1800元/m2,則該建筑物的價格為( )元/m2。
  A、1000
  B、1100
  C、1200
  D、1300

  6、商業用地房地產位置的優劣主要取決于( )。
  A、周圍環境狀況、安寧程度
  B、位置有利于原料和產品的運輸
  C、交通是否便捷及離市中心的遠近
  D、繁華程度、臨街狀況

  7、在計算凈收益時,潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計,并假設在年末發生。( )
  A、對
  B、錯

  8、從事房地產估價,首先要有房地產估價業務。歸納起來,房地產估價業務來源主要是( ).
  A、被動接受
  B、主動爭取
  C、自有自估
  D、朋友介紹

  9、市場比較法中,采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分,估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分,則個別因素修正系數為( )。
  A、1.05
  B、0.98
  C、0.95
  D、1.03

  10、比準價格是一種( )。
  A、理論價格
  B、公平價格
  C、市場價格
  D、評估價格

    11、估價機構接受估價委托后,由于業務繁忙,可以適當轉讓部分受托的估價業務,但要明確合適的人員負責該估價項目。( )
  A、對
  B、錯

  12、市場法中實物狀況修正的內容包括( )等項。
  A、容積率
  B、面積大小
  C、建筑結構
  D、工程質量

  13、交易日期修正的具體方法為( )。
  A、價格指數
  B、價格變動率
  C、時間序列分析
  D、價格可變系數

  14、直接比較修正一般是采用( )的方法,以估價對象的房地產狀況為基準將可比實例的房地產狀況與它逐項比較。
  A、評選
  B、評定
  C、評分
  D、評價

  15、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2,房地產總價值為3000萬元,甲公司擁有其中的寫字樓部分,此部分的房地產價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分,此部分的房地產價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算,甲公司擁有的土地數量為( )m2。
  A、700
  B、600
  C、500
  D、200

  16、某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益,經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元,從第4年到第30年的凈收益會穩定在130萬元左右,在該區域酒店類房地產的報酬率為12%,則此宗估價對象房地產的價格為( )萬元。
  A、992.06
  B、983.10
  C、1080
  D、852

  17、影響房地產價格的行政因素,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素,主要有( )。
  A、房地產制度、房地產價格政策、特殊政策
  B、行政隸屬變更、城市發展戰略
  C、城市規劃、土地利用規劃
  D、稅收政策、交通管制

  18、最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的無條件的最高最佳使用為前提進行。( )
  A、對
  B、錯

  19、對于報酬資本化法最一般的公式,下列說法正確的有( )。
  A、是收益還原法的原理公式,主要用于理論分析
  B、實際估價中,一般假設報酬率長期維持不變
  C、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在期末
  D、凈收益、報酬率、收益期限的單位要一致,通常為年,也可以是月、季等

  20、估價人員在拆遷估價中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質和面積。
  A、一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準
  B、地方對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的,從其規定
  C、拆遷人與被拆遷人協商一致后,可以依據協商結果進行評估
  D、在對被拆遷房屋的性質和面積不能協商一致時,拆遷人或被拆遷人應當申請有關部門或機構確認或測算

    21、從土地使用管制來看,世界上幾乎所有的國家和地區對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產估價來說,有意義的土地使用管制主要包括( )。
  A、城市規劃
  B、險情危害的相鄰關系
  C、農用地轉為建設用地
  D、耕地轉為非耕地

  22、下列房地產不是按其經營使用方式來劃分的為( )。
  A、出售型房地產
  B、出租型房地產
  C、辦公型房地產
  D、自用型房地產

  23、某一廠房建成后5年被改造為超級市場,并補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為40年,建筑物的經濟壽命為50年,則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為( )年。
  A、40
  B、42
  C、45
  D、50

  24、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是( )。
  A、過去數據簡單算術平均法
  B、過去數據加權算術平均法
  C、未來數據簡單算術平均法
  D、未來數據加權算術平均法

  25、人口密度高的地區,房地產價格一定會趨高。( )
  A、對
  B、錯

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