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2016年房產估價師考試考前模擬習題3

10-22 18:15:47  瀏覽次數:871次  欄目:理論與實務
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1、某宗房地產建成于2002年3月1日,此后收益期限為39年;2003年3月1日2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元;預計2007年3月1日2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元,從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩定在105萬元;該類似房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2006年3月1日的收益價格。

 

2、某賓館總建筑面積15000m2,一層建筑面積2500m2,其中500m2為賓館大堂,2000m2出租用于餐廳和購物場所;其余各層為會議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間(建筑面積10000m2),會議室4間(建筑面積400m2),自用辦公室5間(建筑面積300m2);當地同檔次賓館每間客房每天的房價為400元,年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次1000元,平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業用途房地產的正常市場價格為20000元/m2,同檔次辦公樓的正常市場價格為10000元/m2。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當地賓館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估算該賓館的正常價格。

 

2008年房地產估價師練習題之計算題答案:

1、解:

該宗房地產2006年3月1日的收益價格測算如下:

 

A1=98萬元

A2=100萬元

A3=103萬元

A=105萬元

Y=9%

n=39-4=35年

t=3年

將上述數字帶入公式中計算如下:

 萬元。

2、解:

(1)計算一層餐廳和購物場所的價格:

2×2000=4000萬元

(2)計算賓館客房年總收益:

0.04×250×365×(1-30%)=2555萬元

(3)計算賓館會議室年總收益:

0.1×20×4×12=96萬元

(4)計算賓館年總費用:

2555×40%=1022萬元

(5)計算賓館自營部分年凈收益:

2555+96-1022=1629萬元

(6)計算賓館自營部分的價格

 萬元

(7)該賓館的正常價格

4000+20362.5=24362.5萬元

 

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