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2016年房地產估價師《理論與方法》沖刺試題6

10-22 18:15:47  瀏覽次數:149次  欄目:理論與實務
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  四、計算題

  、 某在建工程開工于年月日,擬建為商業和居住混合總用地面積㎡,土地使用權為年,自開工之日開始計規劃建筑總面積㎡,其中商業建筑㎡,居住建筑面積㎡該工程正常施工期年,建筑安裝工程費每平米建筑面積元勘查設計和前期工程費及管理費等專業費用預計為每平米建筑面積元至年月日已完成層主體結構,已投入總建安費及專業費的,還需要投入假設均勻投入,視同發生在該投入期中貸款年利率為。預計該工程建成后商業部分可全部售出,居住部分在建成后可售出,半年后再可售出,其余需一年后才能售出商業部分在出售時的平均價格為每平米建筑面積元,居住部分在出售時的平均價格為每平米元。預計銷售費用和銷售稅費為其售價的。折現率選取。據了解,如果得到該土地,還需要按取得價款的繳納有關稅費。試利用上述資料以動態方式估計該在建工程于年月日的正?們r格。

  標準答案: 該題應采用假設開發法計算,現金流量圖如下:

  項目建成后的價值

  商業部分開發完成后的價值:

  住宅部分開發完成后的價值:

  商住樓的銷售稅費×萬元

  續建成本:

  轉讓價

  ――÷萬元

  、年前,甲、乙合作建房,甲提供土地,面積為㎡,使用年限為年的土地,乙出資萬元人民幣,合作建成了㎡建筑面積的房屋。已知房屋使用年限為年,建設期年。建成后,㎡歸甲所有,㎡歸乙使用年,期滿后無償歸還給甲所有。另外,房屋使用期滿后將被拆除作為商業用地,預計作為商業用地的價值為萬元,拆除費用為萬元,F今,乙有意將其現在的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來,甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議,協商進行估價。通過調查得知,現時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為元,出租率為,年運營費用約占租賃潛在毛收入的,報酬率為。試對此房地產進行估價。

  標準答案: 由于乙是將其現在的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來,所以也應包括拆除后的土地的價值。

  求取未來收益年的凈收益的現值之和:

  房地的年凈收益×××××萬元

  求取未來年的凈收益的現值之和:

  求取未來年后的年的土地使用權和年的房屋所有權在今天的價值

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