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2016年房地產估價師《開發經營與管理》模擬試卷5

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  判斷題
  1、可行性研究是在投資決策前,對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。
  A、對
  B、錯
  2、敏感性分析是一種靜態的不確定性分析,是項目評估中不可或缺的組成部分。
  A、對
  B、錯
  3、房地產空間市場和資本市場是緊密聯系在一起的?臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平,該租金水平同時決定了房地產資產的收益率,從而影響資產市場中的需求;同時,空間市場上的供給又是由資本市場決定的
  A、對
  B、錯
  4、房地產開發經營項目的營業成本主要包括開發成本費用的分攤、銷售費用和經營成本。
  A、對
  B、錯
  5、房地產泡沫和過度開發是反映兩個不同層面的市場指標,房地產泡沫比過度開發的危害程度較小。
  A、對
  B、錯
  6、某封閉式陽臺的水平投影面積為8平方米,則其應計人總建筑面積的數量為8平方米。
  A、對
  B、錯
  7、在房地產開發項目的不確定性分析中,盈虧平衡分析主要在于確定開發項目的利潤。
  A、對
  B、錯
  8、物業投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
  A、對
  B、錯
  9、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命,一般情況下,經濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話,在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經濟壽命周期。
  A、對
  B、錯
  10、工業廠房、倉庫、零售商業中心也是物業管理的對象。
  A、對
  B、錯
  11、在其他條件相同的情況下,物業租金從低到高的順序是住宅、商場、公寓、寫字樓、酒店。
  A、對
  B、錯
  12、建設項目開發期的長短會導致建造成本發生變化。
  A、對
  B、錯

  單項選擇題
  1、成本加酬金合同是按工程實際發生的成本加商定的( )來確定總承包價格的合同。
  A、利潤
  B、總管理費
  C、不可預見費
  D、總管理費和利潤
  2、經營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100%。
  A、開發商利潤/總開發成本
  B、正常經營年份的凈經營收入/總開發成本
  C、開發商利潤/總開發價值
  D、正常經營年份的經營收入/總開發成本
  3、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。
  A、0.4
  B、2.4
  C、1.2
  D、2.5
  4、一辦公樓現時總預售價為2000萬元,某投資者預付200萬元訂購了該樓宇,一年后竣工交付使用時樓價上漲了15%,則該投資者預付款的收益率為( )。
  A、50%
  B、150%
  C、135%
  D、25%
  5、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。
  A、經營收人抵償全部投資
  B、全部現金流入抵償全部現金流出
  C、凈收益抵償全部投資
  D、凈收益現值抵償全部投資
  6、國家頒布的《測量規范》和( )是房地產測量工作依據的主要規范性文件。
  A、《建筑制圖標準》
  B、《建筑面積計算規則》
  C、《地形圖圖式》
  D、《建筑標準圖集》
  7、房地產空置率在合理空置率以下,空置率處于上升狀態并逐漸接近合理空置率水平。根據房地產市場的自然周期,該房地產市場處于第()階段。
  A、一
  B、二
  C、三
  D、四
  8、風險對房地產投資者行為的第一個影響,就是令投資者根據投資風險的大小確定其合理的( )。
  A、投資規劃
  B、投資回收期
  C、投資方向
  D、投資收益水
  9、假設房地產業基準收益率為10%,用內插法求取某項目的內部收益率,計算結果如下:i1=13%,NPV1=-70;i2=11%,NPV2=30。則該項目的內部收益率為:
  A、10%
  B、11.6%
  C、10.4%
  D、11.4%
  10、收益性物業管理的對象為( )。
  A、物業所有者
  B、物業使用者
  C、建筑物及其附屬設施
  D、土地
  11、房地產開發企業所得稅主要是對企業年( )征收的一種稅。
  A、租售收入
  B、所得額
  C、扣除成本的銷售收入
  D、營業額
  12、對于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)],下列表述正確的是:
  A、Pi是投資回報,Pi/((1+i)n-1)是投資回收
  B、Pi是投資回收,Pi/((1+i)n-1)是投資回報
  C、Pi是投資回報,(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回收
  D、Pi是投資回收,(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回報

  13、除價格外,對房地產市場的供求數量同時都產生影響的因素是( )
  A、收入水平的變化
  B、對未來的預期
  C、可替代商品價格的變化
  D、房地產開發的成本
  14、下列哪項不屬于管理費用。
  A、房產稅
  B、工會經費
  C、土地使用稅
  D、工程監理費
  15、當某代理機構獨家代理某宗具體物業的銷售時,傭金或代理費的收取數額一般( )。
  A、由政府確定 
  B、為成交價與保底價的差額
  C、為成交額的1%~3%
  D、為成交額的5%~10%
  16、目前我國對申請開發貸款的房地產開發企業的自有資金的要求是:不低于項目總投資的().
  A、20%
  B、30%
  C、25%
  D、35%
  17、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。
  A、能夠保值和增值
  B、受通貨膨脹的影響
  C、貸款利率較低
  D、經營成本較低
  18、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求。
  A、期望
  B、最好
  C、潛在
  D、過去
  19、在基礎圖中,±0.00=48.88表示室內地面標高±0.00相當于( )標高48.88米。
  A、相對
  B、基礎
  C、絕對
  D、首層樓面
  20、生地與熟地之間的價格差異( )。
  A、僅僅是土地開發費用 建設工程教育網信息
  B、是土地開發費用、開發商利潤和稅費等
  C、僅僅取決于容積率的高低
  D、是開發商利潤
  21、某投資者以200萬元的價格購買了一套高級公寓,一年后該公寓增值25%。若在總投資中投資者自有資金占40%,其余投資以15%的年利率從銀行貸款,則該投資者自有資金的投資收益率為( )。
  A、20%
  B、25%
  C、40%
  D、27.5%
  22、房地產開發的程序主要分為( )四個階段:
  A、決策分析,規劃設計,建設,租售
  B、決策分析,可行性研究,建設,租售
  C、投資機會選擇與決策分析,前期工作,建設,租售
  D、投資機會選擇,前期工作,施工與竣工,物業管理
  23、在項目評估中,說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。
  A、投資計劃與資金籌措表
  B、資金來源與運用表
  C、營業利潤測算表
  D、全部投資現金流量表

  多項選擇題
  1、地形圖中的地物,是指地表面的固定性物體,如( )等。
  A、道路
  B、房屋
  C、丘陵
  D、山地
  2、從投資的角度來看,資金時間價值的大小取決于
  A、投資額的大小
  B、通貨膨脹率
  C、投資利潤率
  D、風險因素
  E、投資決策
  3、個人住房貸款的風險主要有:
  A、操作風險
  B、財務風險
  C、法律風險
  D、市場風險
  E、管理風險
  4、在收益性物業管理中,物業可以用( )等表現指標來評估。
  A、空置率
  B、凈收益
  C、財務內部收益率
  D、經營成本
  5、收益性物業管理的原則包括( )。
  A、專業化管理原則
  B、分散管理原則
  C、創造性管理原則
  D、社會化原則
  6、消費者的購買行為要受 ()等主要心理因素的影響。
  A、動機
  B、學習
  C、自我形象
  D、感覺
  E、信念和態度
  7、項目評估中的敏感性分析是分析和預測反映項目經濟效益的( )等主要經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。
  A、財務內部收益率
  B、總開發價值
  C、財務凈現值
  D、總開發成本
  8、目前在我國獲取土地使用權的途徑有:
  A、招投標
  B、劃撥
  C、拍賣
  D、掛牌
  E、協議
  9、從短期的角度來看,房地產市場的( )。
  A、租金主要由需求決定
  B、租金主要由供給決定
  C、售價主要由需求決定
  D、售價主要由供給決定
  10、下列哪些屬于房地產投資的系統風險:()
  A、通貨膨脹風險
  B、或然損失風險
  C、市場供求風險
  D、利息風險
  E、周期風險
  11、房地產資產的物業類型主要包括:()
  A、居住物業
  B、倉儲物業
  C、工業物業
  D、特殊物業
  E、商用物業
  12、在建設階段開發商主要是從哪幾方面對項目進行管理:
  A、合同
  B、質量
  C、投資
  D、安全
  E、進度

  判斷題答案
  1、A 2、B 3、A 4、A 5、B 6、A 7、B 8、A 9、B 10、A 11、B 12、A
  單項選擇題答案
  1、D 2、B 3、C 4、C 5、C 6、C 7、C 8、A 9、B 10、D 11、C 12、A 13、B 14、D 15、C 16、D 17、A 18 D 19、C 20、C 21、C 22、D 23、B
  多項選擇題答案
  1、AB 2、BCD 3、ACDE 4、ABD 5、AB 6、ABDE 7、AC 8、ACD 9、AC 10、ABCE 11、ACDE 12、ABDE

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