歡迎來到http://www.nvlbio.live !
當前位置:六六工程資料網建筑工程考試頻道房地產估價師模擬試題經營與管理2016年房地產估價師《房地產開發經營與管理》精選試題5

2016年房地產估價師《房地產開發經營與管理》精選試題5

10-22 18:15:47  瀏覽次數:789次  欄目:經營與管理
標簽:真題,試題下載, 2016年房地產估價師《房地產開發經營與管理》精選試題5,http://www.nvlbio.live

計算題:

1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅,售價為4000元/m2.該家庭首付了房價總額的30%,其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業貸款的利率分別是4.5%和6.8%,貸款期限為15年,按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額,那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后,于第4年初一次性提前償還商業貸款本金5萬元,那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?(8分)

答案:
1.(1)P1=10萬元 P2=25.2-10=-15.2萬元

。2)n=15×12=180
  i1=4.5%/12=0.375%
  i2=6.8%/12=0.57%(0.567%,0.5667%)
  A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
  A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
  =1352.66元(按照0.57%)
  =1349.62元(按照0.567%)
  =1349.31元(按照0.5667%)

。3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照0.57%)
  =6041.74元(按照0.567%)
  =6040.86元(按照0.5667%)

。4)第4年初一次償還商貸本金5萬元,在第4年第15年內的月還款額為:
  P1=5萬元 n=(15-3)×12=144
  =PP2[i2(1+i2)],[(1+i2)n-1]=5×[0.57%×(1+0.57%)144]/[(1+0.57%)144-1]
  =509.94元(按照0.57%)
  =508.98元(按照0.567%)
  =508.89元(按照0.5667%)

。5)從第4年起抵押貸款月還款額為:A-=2117.65-509.94
  =1607.71元(按照0.57%)
  =1605.63元(按照0.567%)
  =1605.41元(按照0.5667%)

  2.某開發商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權,擬開發建設-建筑面積為2000m2的辦公樓項目,建設期為2年,準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元,項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元,其中資本金200萬元,銀行貸款為400萬元,利率為10%,期限為2年,按年單利計息,期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2,預售均價為8000元/m2.第2年項目投資400萬元;全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2,預售均價為7800/m2.項目竣工時,開發商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變,出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發商要求的目標收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發商在年初,收入和運營成本均發生在年末)(12分)

答案:  
第一種解法:

 。1)設單位面積月最低租金為A
  第1年:年初支出200萬元;年末收入400×8000=320萬元
  第2年:年初支出400萬元;年末收入600×7800=468萬元
  年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480萬元
  第3年末:凈經營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
  第4年末:凈經營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
  第5年末:凈經營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
  第6~50年末:凈經營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

 。2)凈現值=0時,可求得最低月租金水平:
  0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A
  A=86.45元/m2

  第二種解法:

 。1)設單位面積月最低租金為A
  第1年:年初支出200萬元;年末收入400× 8000=320萬元
  第2年:年初支出400萬元;年末收入600×7800=468萬元
  年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480萬元
  第3年末:凈經營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
  第4年末:凈經營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
  第5年末:凈經營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
  第6~50年末:凈經營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

 。2)投資的現值=收益的現值:
  0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A
  解得A=86.45元/m2

.

,2016年房地產估價師《房地產開發經營與管理》精選試題5
贵州快3下载