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案例分析解題思路4

08-27 14:34:05  瀏覽次數:881次  欄目:案例與分析
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第三部分 《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解
一、問答題

(一)估價原則的運用

1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下):用途、強度、適應性。

例1:96年試題

例2:某房地產地處繁華商業區內,占地900平方米,地上200平方米建筑為一舊式住宅,委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到,現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米,該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米,城市規劃中該區域的容積率為5。該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說明評估時的依據和理由。

答案:

1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。

900×4=3600(萬元)

2、依據和理由:上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為,該房地產的現時用途是很不合理的。其一、在商業區內建民宅,在用途上不合理;其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率,土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則,該房地產應該以拆除重新利用為前提,按商業用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

例3:2001年模擬試題問答題的第(二)題

(2)估價時點原則:估價結果的時間相關性、時效性,不同估價時點估價對象有不同的狀態。

例1:98年的考題:選擇題第2題

例2:教材p141

例3:某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地,地價款是100萬元,之后又花了200萬元進行基礎設施的建設,稅費為50萬元,正常利潤為50萬元,出讓年限從基礎設施建設完成之日(2000年3月)起計,則該地塊在2000年3月的價格為:(答案為d)

a.400萬元  b.350萬元   c.100萬元   d.〉400萬元

估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況,這在《房地產估價理論與方法》的p93-94中說得很清楚。

例4:2001年模擬題a選擇題第2題

估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

(3)替代原則:

例:2001年模擬試題b選擇題第(一)題

(4)合法原則:主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例:99年模擬試題:問答題第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。

98年考試題:選擇題第(一)題。
四、改錯題

改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤,各種方法常見的改錯項目為:

(一)市場比較法

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正,具體見《房地產估價理論與方法》p112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中關于定基價格指數,環比價格指數,逐漸遞增或遞減(等比),期內平均上升或下降(等差)的修正,具體見《房地產估價理論與方法》p115的有關內容。

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題,具體見《房地產估價理論與方法》p128例4-14。

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

(二)收益法

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題a第四題。

(三)成本法

1、沒有選擇估價時點的正常成本(如:重置價)的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估,當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時,沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如:銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

(四)假設開發法

1、貼現期確定錯誤的問題。

2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

(五)基準地價修正法

動態方式不存在投資利息。

4、假設開發法

(1)沒有確定最佳的開發利用方式 

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件,但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。

(2)沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤

(3)把利息和稅金也作為計算利潤的基礎

(4)貼現期確定錯誤

(5)當利息率和貼現率一致時,還計算了利息。

(6)未來樓價的確定完全依據市場比較法,沒有結合長期趨勢法。

(7)遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費,具體見教材p69-71及案例3-1分析的第8項。

(四)沒有結合估價目的的要求

1、抵押估價的常見錯誤

(1)沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

(2)抵押估價結果中,沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。

2、保險估價的常見錯誤

(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

(2)保險損失程度的評估,沒有明確是按“可修復的情況”進行評估,還是按“不可修復的情況”進行評估。

(3)保險損失程度的評估沒有依據保險合同,估價依據中也缺少保險合同。

(4)保險損失程度的評估,沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

(5)按“不可修復情況”評估損失時,沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

3、其他估價目的的常見錯誤

(1)合資入股的評估,沒有說明入股后的用途。

(2)拍賣底價的評估,沒有確定出拍賣保留價。

(3)合并的評估,沒有說明合并前、后的用途,沒有以加權處理方式計算最終分配率。

(4)糾紛的估價,在“估價對象”一項中,僅說明了土地使用權的取得方式(劃撥或出讓),對出讓方式沒有告之出讓時間,出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起,估價對象為何需要估價。

(5)征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規定。

(6)出讓土地的評估只說明了原用途,沒有說明規劃、出讓的用途。

(五)其他類型的錯誤

1、對估價對象的某一部分重復計價

如教材案例4-6,用收益法對有收益的部分進行了估價,然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進行估價,這樣第六層的價值就有重復計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現在有收益部分的價值中,也就是說,沒有無收益的第六層,其他有收益部分的價值將會降低。

2、計算前提與計算結果不一致

如:計算前提為評估單價,但計算結果卻為總價,具體見案例4-2及其分析。

3、遺漏了估價對象部分的價值

如:用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格,但卻遺漏了地下車庫的價格。

4、在建工程的評估,沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期完工。

5、報告的有效期起算日期錯誤。

報告的有效期是估價報告完成之日起計,而不是自估價時點起計。

6、估價時點確定錯誤。

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