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案例分析資料(問答題)

08-27 14:34:18  瀏覽次數:688次  欄目:案例與分析
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案例分析資料(問答題)

市場比較法——替代原理
適用對象:具有交易性房地產。條件:在估價時點有較多的類似房地產交易。
估價步驟:⑴搜集類似房地產交易實例⑵選取合適的實例為可比實例⑶作交易情況修正,交易日期調整,搜集估價對象房地產狀況:①區位狀況:坐落、交通、環境、配套設施,對商業、住宅還有摟層因素。②權益狀況:產權狀況,土地使用權狀況,使用年限,容積率等。③實物狀況:土地面積、形狀、地形地勢、地質條件、基礎設施、土地平整程度;建筑物規模、結構、設備裝修、布局、工程質量、等級。進行房地產狀況調整⑷求取比準價格。
成本法——生產價值費用論
適用對象:新開發無收益的房地產。條件:客觀成本能收集求取。
估價步驟:⑴收集類似房地產開發建設的成本、稅費、利潤。包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤。⑵測算重新購建價格。⑶測算折舊。如類似房地產凈殘值、經濟壽命、有效經過年數、成新率,進行物質、功能和經濟折舊計算。⑷求取積算價格。
求取新開發土地價格、新建房地產價格和舊房地產重新購建價格步驟:①搞清房地產價格的構成②測算各構成項目的金額③將各構成項目金額相加。
收益法——預期原理
適用對象:有收益和潛在收益房地產。條件:收益和風險能量化。
估價步驟:⑴搜集驗證類似房地產收益(潛在毛收益、空置、入住率、出租率、利用率,求取有效毛收益),測算營運費a.出租型:維修費、管理費、保險費和稅金;b.經營型:銷售成本、經營費用、稅金、管理費、財務費用、商業利潤;c.生產型:生產成本、費用、稅金、管理費、財務費用和利潤。⑵預測未來凈收益并分析變化趨勢⑶求取報酬率、資本化率、收益乘數⑷選取公式計算收益價格。
假設開發法——預期原理
適用對象:具有開發和再開發潛力的房地產。條件:規劃設計條件明確,最佳利用,能確定預測開發后的價值。
估價步驟:⑴調查開發房地產的基本情況:土地位置、周圍環境、交通情況;面積大小、形狀、地質水文、基礎設施,以及開發成本和費用;搞清規劃設計條件,用途、容積率,確定最佳開發方式;搞清土地性質、剩余使用年、權利狀態。⑵選擇最佳的利用方式⑶估算開發經營期⑷預測開發后房地產價值⑸測算開發成本、管理費、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及購買土地的稅費⑹求出待開發房地產的價值。

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