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2016年房地產估價案例與分析考試真題(一)

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一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1、 針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節? 
2、 裝修補償應如何確定? 
3、 對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?
(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查,該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定,拍賣所得價款處法律規定優先受償的以外,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關稅費。
請問:
1、 估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業?為什么?
2、 拍賣保留價應由誰確定?如何確定?
3、 乙公司欲競買該辦公樓,現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?
(三)某新建商業房地產出租經營,欲評估其轉讓價格,F選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問:
1、 這樣的做法有哪些錯誤?
2、 若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)估價對象為某三星級賓館,土地使用權性質為劃撥商業用地
1、業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中,正確的是()
a、抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險。
b、抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
c、抵押人不能履行債務時,因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險
d、選用估價方法不恰當形成適宜性風險
2、如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時()
a、該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
b、按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
c、鈣賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益
d、根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用,并考慮未來變動情況,扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益
3、若采用成本法估價,下列表述中不正確的是()
a、應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
b、無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
c、在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
d、在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金
4、假如以投;馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值,估價結果味3500萬元,則()
a、3500萬元是該賓館的公開市場價值
b、3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
c、3500萬元是保險事故發生后的損失價值
d、投保時,保險金額不能超過3500萬元

(二)某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用,該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。
5、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損,其主要原因是( )
a、 道路擴寬后,交通發生變化    
b、 綠地率發生變化
c、 公共配套設施發生變化
d、 土地形狀發生變化
6、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值,其主要原因是()
a、 噪聲和污染程度發生變化
b、 土地形狀發生變化
c、 人口密度發生變化
d、 出行便捷程度發生變化
7、房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是()
a、 由于住宅小區用地條件發生變化,按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度
b、 以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度
c、 用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產的價值,相減得出房地產價值變化額度
d、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額外負擔度
(三)某工廠有甲、乙兩個廠區,當初兩個廠區的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區在于20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金,辦理了土地使用權出讓手續,F在甲廠區為危險房,乙廠區為嚴重損壞房,房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展,決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產,用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房,F請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
8、針對以上情況,在估價時最恰當的做法是()
a、 將兩個廠區視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告
b、 將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告
c、 兩個廠區分別估價,出具一份估價報告
d、 視委托人要求進行估價并出具估價報告
9.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為(  )
a. 可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
b. 只能對兩個廠區的土地進行估價
c. 可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
d. 可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
10.對乙廠區的土地估價的思路應當是()
a. 按出讓土地使用權評估其公開市場價值
b. 按出讓土地使用權評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金
c. 用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金
d. 用假設開發法估價、先估算其改造完成后的價值,再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
    ××在建工程房地產抵押價值評估報告
封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設與限制條件(略)
房地產估價結果報告
一、 委托方(略)
二、 估價方(略)
三、 估價對象
1、區位狀況(略)
2、實物狀況(略)
3、權益狀況(略)
四、估價目的
為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。
五、估價時點
2005年4月18日。
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準,即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。
七、估價依據(略)
八、估價方法
估價人員進行了實地查勘,通過認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、成本法作為本次估價的基礎方法,其中假設開發法中開發完成后的價值采用市場法估價。
九、估價結果
經測算,估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。
十、估價人員(略)
十一、估價作業日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、 個別因素分析 (略)
二、 區域因素分析(略)
三、 最高最佳使用分析(略)
四、 估價方法選用
估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術路線如下:
1. 根據《房地產估價規范》,“具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法”,因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路,可將預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常的開發本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。
2. 估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路,以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。
3. 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。
五、估價測算過程
(一) 假設開發法分析測算過程
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
1、 采用的公式
估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費
2、 估價對象開發完成后房地產價值的測算
運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。
市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.1采用的公式 
交易情況      交易日期       房地產狀況
修正          調整 調整
估價對象=   可比實例×   100  × ( )×  100
 比準價格    成交價格   (  )    100 (  )

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