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房地產估價師歷年真題-案例與分析4

08-27 14:35:20  瀏覽次數:961次  欄目:案例與分析
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十一、估價報告應用的有效期(略)
xx酒店房地產估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用
 將估價對象分為三部分進行估價,與第1、2層同類的房地產在當地的交易實例較多,故采用市場比較法進行估價;第10~13層為客房,屬于收益性房地產,故采用收益法進行估價;第20層為娛樂用房,亦屬于收益性房地產,故也采用收益法進行估價。
六、估價測算過程
(一)酒店第一、二層估價
 酒店第一層為酒店大堂,第二層出租給某公司經營酒樓。第一、二層建筑面積均為2 830㎡。在當地房地產市場上此類房地產的交易實例較多,故采用市場比較法進行估價。
可比實例一,國際中心商場1999年8月的市場售價為:一層45 000元/㎡,二層30 000元/㎡。
  可比實例二,華強商廈1999年8月的市場售價為:一層39 000元/㎡,二層25 000元/㎡。
  可比實例三,世紀廣場商場1999年8月的市場售價為:一層38 000元/㎡,二層24 000元/㎡
確定可比實例修正系數的依據(略)。
修正計算:

一層比準價格為:
  (34 091+34 392+34 142)÷3=34 208(元/㎡)
  二層比準價格為:
  (20 979十21 645十21 563)÷3=21 396(元/㎡)
  第一、二層價值為:
  (34 208+21 396)x2 830=157 359 320(元)
  (二)酒店第10—13層估價
  酒店第10一13層為客房,建筑面積4 500㎡。因屬于收益性房地產,故采用收益法進行估價。
選用收益法公式:
 v=a/y[1-1/(1+y)n]
  式中 v——房地產價格;
  a——年凈收益;
  y——報酬率;
  n——尚可使用年限。
  1、尚可使用年限n的確定
  該酒店建筑物耐用年限為50年,已使用8年,故尚可使用年限為42年,即n=42。
  2、年凈收益a的確定
  酒店第10—13層共有客房104間。根據該公司提供的1996年至1998年的經營情況分析表及財務報表,平均每間客房日租金為人民幣400元,一年365天,則:
  年總收入=104x400x 365=15 184 000(元)
  酒店客房收入中稅、營業支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45%。
  年凈收益a=15 184 000x(1—45%)
        =8 351 200(元)
  3、報酬率y的確定
  采用累加法求取報酬率,求得的報酬率為8%。
  酒店第10~13層價值
  v=8351 200/8%[1-1/(1+8%)42]
  =100 270 342(元)

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