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房地產估價師歷年真題-案例與分析6

08-27 14:35:26  瀏覽次數:349次  欄目:案例與分析
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四、改錯題(指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改,在答題處指出錯誤內容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分):
  某房地產開發項目,規劃用途為居住,土地使用權年限為1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用權出讓金已全部交清。規劃建筑面積5 000㎡,預計售價3 000元/㎡。   
  該項目于1997年7月1日開工,原定工期9個月,建筑費為1 200元/㎡,管理費為建筑費的5%。建筑費和相應的管理費投入時間為:開工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入,年利率6.66%,銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%。開工后第一季度結束時,已有1 000㎡建筑面積按3 000元/㎡預售。開工后第二季度結束時,項目的原開發商擬將項目以合作開發的方式轉讓,轉讓方式為:一次性付給一筆轉讓費,用于補償已投入的土地使用權出讓金和建筑費等投資,已預售的1 000㎡的凈銷售收入在銷售結束時由原開發商返還給合作方,F合作方委托估算該項目在1998年1月1日的價格。
  采用假設開發法估價。預計項目在完工時可全部售出,投資利潤率取20%,季度利率為1.665%。設項目在1998年1月1日價格為v,估算如下:
  1.計算開發完成后的價值
  3 000x5 000÷(1+1.665%)=14 754 340(元)
2.計算建筑費
1 200x5 000x30%÷(1+1.665%)
3.計算管理費
2 641 102x 5%÷(1+1.665%)
4.計算銷售費用和銷售稅費
14 754 340x(3%+6%)÷(1+1.665%)
=l 306 143(元)
5.計算利潤
(v+2 641 102+130 969+l 306 143)x20%
=0.2v+815 643(元)
6.計算項目價格
v=開發完成后的價值-建筑費-管理費-銷售稅和銷售費用-利潤
=14 754 340-2 641 102-130 969-1 306 143-0.2v-815 643
v=8 217 069(元) 

答案:
(一) 答:(1)銀行按估價值的八成貸款給業主,對風險考慮不夠;(2)抵押貸款時點為1999年8月1日,拍賣的時間為2001年10月1日,估價時點不同,房地產價值也會不同;(3)由于短期(快速)和強制性變現因素,房地產拍賣所得扣除所有稅費后的價格可能低于公開市場價值;(4)如果估價公司當時的估價結果是客觀合理的并充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響的話,就沒有賠償責任。
(二) 1、土地產權狀況;2、房屋產權狀況;3、該房地產是否符合規劃要求;4、土地使用基本狀況;5、建筑物基本狀況。
(三) (1)應優先選用的估價方法是:收益法和比較法;(2)因商場屬于收益性房地產,應選用收益法作為其中一種估價方法;(3)在市場交易實例比較多的情況下,應選用收益法作為其中一種估價方法;(4)在兩種方法估價中均應考慮租約租金對商場價格的影響:有租約的租金收入用租金收入,租約期滿后的租金收入用客觀租金,現空置部份也要計算客觀租金收入;(5)將兩種方法的估價結果綜合,確定最終估價值,房地產估價師歷年真題-案例與分析6
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