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2016年房地產估價師考試房地產估價案例與分析試題

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2006年《房地產估價案例與分析》考試試題

一、問答題(共3題,每題10分,請將答案寫在答題紙對應的題號下)
(一)某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機構咨詢,假如你作為該估價機構的一名房地產估價師,在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

請問:
1、  你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2、  你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

(二)2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統一招商和經營管理,對招商引進的商戶收取較高的管理費,F該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

請問:
1、該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例,可否選取其作為可比實例?為什么?
2、確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
3、確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

(三)某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實,認為委托方所死去的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。

請問:
1、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

二、單項選擇題(共3大題,10小題。每小題2分。每小題的備選答案只有一個最每符合題算,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)甲開發商開發建設一住宅小區,已取得國有土地使用證,正在施工,尚未封頂。

1、甲開發商擬以該在建工程抵押,申請貸款,下列表述中正確的是( )。
a 甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
b 甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
c 該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
d 該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

2、下列關于辦理房地產抵押登記的表述中,正確的是( )。
a 該宗地為出讓土地使用權,可以單獨辦理抵押登記
b 該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權,因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,可單獨辦理抵押登記
c 該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后,才能辦理抵押登記手續
d 該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,雖未取得施工許可證,也可辦理抵押登記手續

3、若該在建工程已整體抵押,在無法定優先償款的情況下,欲估算抵押物的變現價值,測算結果應為( )。
a 抵押價值
b 處分抵押物時的市場價值
c 抵押價值-處分抵押物的費用及稅費
d 處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

4、若該項目目前已全部取得預售許可證,且部分售出,甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款,則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是( )。
a 土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
b 建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
c 施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
d 商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

(二)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面,同時租出,租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/㎡,張某與王某就該店面達成的月租金是180元/㎡,租期為5年,費用按法規各自承擔。
5、在2006年10月時,張某的權益價格為()。
a 沒有租賃條件下的正常市場價格
b 剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現值之和
c 剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值
d 張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

6、在2006年10月時,王某的權益價格為()。
a 剩余3年租期、月租金為200元/㎡條件下凈收益于2006年10月的現值之和
b 剩余3年租期、月租金為180元/㎡條件下凈收益于2006年10月的現值之和
c 該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格
d 剩余3年租期、正常市場租金與180元/㎡條件下的差額在2006年10月的現值之和

7、如果張某是通過按揭貸款方購買的,購買價格為10000元/㎡,建筑面積為500㎡,首付款比例為20%,則該店面帶債務轉讓的價格應為()。
a 20%的首付款,加上該首付款2年利息
b 20%的首付款,加上該首付款2年利息和已償還月供在估價時點的本息值
c 該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格,減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和
d 2004年10月的購買價格,加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價時點的本息值,減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和,再減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和

(三)某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓(底層為商業用房,以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始,2006年3月結束。
8、以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為( )。
a 市場價格上升
b 市場價格下降
c 市場價格不變
d 市場價格變化不確定

9、以上道路狀況變化對于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為( )。
a 市場價格上升
b 市場價格下降
 c 市場價格不變
d 市場價格變化不確定

10、2006年9月需對臨該道路的一底層商業用房市場價格進行評估,估價人員收集了苦干臨該道路的底層商業用房的交易實例,從中選取可比實例時,交易日期距估價時點不應超過()。
a 6個月
b 9個月
c 1年
d 2年

三、下列房地產估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)××××房地產估價報告
封面及目錄(略)
至委托人函
×××(委托人全名):
受您委托,我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1~2層243.7㎡商鋪(以下簡稱估價對象)的現時市場價值進行了估價。
估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值。
估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用科學的估價方法,在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,經嚴謹測算,確定估價對象的完整權得狀態及滿足各項假設限制條件下的現實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫:人民幣壹佰柒肆仟壹佰元整),單位建筑面積價格為人民幣6993元/㎡(大寫:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地產估價報告2份。
××××房地產評估有限公司(蓋章)
法定代表人:×××(簽章)
2006年10月15日
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
××××房地產估價結果報告
一、委托人(略)
二、估價機構(略)
三、估價對象
(一)區位狀況(略)
(二)實物狀況
(1)建筑物實物狀況
建筑面積:243.70㎡
建筑結構:鋼筋混凝土結構
總層數及所在層數:估價對象所在建筑物數為14層,估價對象位于1、2層
總工日期:2005年9月10日
成新率:現狀成新為十成新
層高:經現場查勘,估價對象1層層高約4.5m,2層層高約3.2m
建筑物實際用途:1~2層為商鋪,其余為寫字樓
裝修情況:(略)
設施設備:(略)
工程質量:(略)
維護、保養情況:良好
大廈利用現狀:經現場查勘,估價對象所在大廈商鋪均處營業狀態,利用率較高,其中估價對象商鋪由業主自營食品超市
物業管理狀況:(略)
綠化等其他情況:(略)
(2)土地實物狀況
土地用途:1~2層為商業服務
土地等級:商業ⅲ級
土地開發程度:七通一平
土地出讓年限:40年,至2044年4月9日止
形狀、地勢、地質;水文狀況:(略)
(三)權益狀況
(1)建筑物權益狀況
根據委托人提供的《房屋所有權證》(證號××號)相關內容,估價對象建筑物產權人為王某,無共有權人,建筑物證載用途為商業服務,建筑面積共243.7㎡。其中1層21.85㎡,2層121.85㎡,鋼筋混凝土結構。
(2)土地使用權權益狀況
根據委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關內容,使用權人為王某,估價對象土地用途為商業服務,土地使用權取得方式為出讓,出讓年限40年,截至2044年4月9日。
(3)他項權利狀況
據權證記載,估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行,王某已將貸款還清,該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記。據調查估價對象也無權屬、經濟等糾紛。
四、估價目的
為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值
五、估價時點
2006年10月10日
六、價值定義
本次估價結果為估價對象房地產在估價時點、完整權利狀態及滿足各項估價假設限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權價格為出讓商業服務用途、剩余年限至2044年4月
9日下的公開市場價值。
七、估價依據(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
根據本次估價的特定目的,估價人員嚴格遵循房地產估價原則,在認真分析研究所掌握的資料,進行實地查勘和對鄰近地區的調查之后,針對估價對象的實際情況,確定運用市場法、收益法作為本次估價方法,并對以上兩種方法測算的價格加以綜合,最終求取估價對象的總價格和單位價格。
十、估價結果
經過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證,并結合××市房地產行情,確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按建筑面積計算,平均單價為6993元/㎡,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價人員(略)
十二、做人作業期
2006年10月10日至10月15日
十三、估價報告應用的有效期
本估價報告估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期,本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。
十四、有關說明(略)
××房地產估價技術報告
一、估價對象房地產狀況分析(略)
二、市場市場背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估價方法選用(略)
五、估價測算過程

(一)市場法
根據估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料,分別測算一、二層商鋪的價格。
1、測算1層商鋪價格
估價人員在廣泛收集交易安全資料的基礎上,經過對所掌握的大量交易案例的比較分析,從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產正常交易案例作為可比實例,通過交易情況、交易日期和房地產狀況等修正調整后,得到可比實例在估價對象房地產狀況下的價格,對其進行進一步分析調整后,確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下:
1.1可比實例的選取
選取與估價對象房地產所處地區相近,結構及用途相同,建筑面積相近,均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例,有關資料見表1。
表1 可比實例資料表
項目
估價對象與可比實例

a

××大廈首層商鋪

b

××花園首層商鋪

c

××大樓首層商鋪

d

估價對象首層商鋪

坐落

××大道

××大道

××大街

××大道

交易日期

2006年9月

2006年9月

2006年10月

2006年10月

交易情況

正常

正常

正常

正常

土地使用權取得方式

掛牌出讓

掛牌出讓

招標出讓

掛牌出讓

地段等級

商業ⅲ級

商業ⅳ級

商業ⅳ級

商業ⅲ級

 

繁華程度

商業密集區

一般

一般

商業密集區

 

交通便捷度

較優

較優

較優

較優

 

公共配套設施完備程度

較完善

較完善

較完善

較完善

 

建筑裝修

簡裝

簡裝

簡裝

簡裝

 

設施設備

中央空調/自動消防噴淋

中央空調/自動消防噴淋

中央空調/自動消防噴淋

中央空調/自動消防噴淋

 

商鋪類型

獨立商鋪

獨立商鋪

街角獨立商鋪

獨立商鋪

 

建筑結構

框架

框架

框架

框架

 

朝向

西

 

臨路狀況

臨××大道/混合型主干道

臨××大道/混合型主干道

臨××大街/混合型主干道

臨××大道/混合型主干道

商鋪交易價格

10500/㎡

9091/㎡

9562/㎡

 

 

1.2比較修正
(1)交易情況修正:經調查可比實例均為市場上正常成交的交易實例,交易價格無異常,無需修正。各交易情況修正系數均為100/100。
(2)交易日期調整:可比實例交易日期與估價時點相近,由于××市該區域近期商業房地產市場行情幾乎無波動,無需修正。修正系數均為100/100。
(3)房地產狀況因素調整:根據商業用房的特點,選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素,以估價對象的狀況為100,將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較,比較結果見表2。
表2 房地產狀況因素修正系數及計算表

項目

估價對象與可比實例

a

××大廈首層商鋪

b

××花園首層商鋪

c

××大樓首層商鋪

 

交易日期

100/100

100/100

100/100

 

交易情況

100/100

100/100

100/100

地段等級

100/100

100/98

100/98

 

繁華程度

100/100

100/97

100/101

 

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

 

公共配套設施完備程度

100/100

100/100

100/100

 

建筑裝修

100/100

100/100

100/100

 

設施設備

100/100

100/98

100/102

 

商鋪類型

100/100

100/100

100/102

 

建筑結構

100/100

100/100

100/100

 

朝向

100/99

100/98

100/100

 

臨路狀況

100/100

100/100

100/100

 

商鋪交易價格

10500元/㎡

9091元/㎡

9562元/㎡

可比實例修正后價格

10606元/㎡

9958元/㎡

9285元/㎡

 

1.3比準價格計算
根據表2中列舉的各因素修正系數,運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產狀況下的價格,如果如下:
利用實例a計算:為10606元/㎡
利用實例b計算:為9958元/㎡
利用實例c計算:為9285元/㎡
從測算結果來看,3個價格水平差別不大,故取它們的簡單算術平均值作為市場法的比準價格,即估價對象1層平均單位建筑面積比準價格取整為9950元/㎡。
2、  測算2層商鋪價格
估價對象為1、2層組合式商鋪,據調查,××市類似組合式商鋪第2層單獨轉讓的市場交易案例極少,無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。
××市房地產協會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進行了統計分析,2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%,估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格,則二層商鋪單價為:
9950×50%=4975(元/㎡)
3、  測算估價對象比準價格
估價對象總建筑面積為243.70㎡,1、2層面積均為121.85㎡,故估價對象比準價格為:121.85×(9950+4975)=181.86(萬元)

(二)收益法
1、估算有效毛收入
(1)潛在毛收入
潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業用房的市場調查,估價對象為自營,但周邊商鋪出租較多,并結合估價對象所在的××大道的具體情況,確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月·㎡),則年潛在毛收入為:
65×243.70×12=190086(元)
(2)有效毛收入
由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入,其公式為:
有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)
空置率和租金損失率分別為10%和5%,則年有效毛收入為:
190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)
2、確定年運營費用
為維護房地產正常經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他醬或運營的收入,即為運營費
用。估價對象以業主直接出租方式考慮,具體計算如下:
(1)稅金
指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準,房產稅為租金收入的12%,營業稅及附加為租金收入的5.85%,則年稅金為:
162524×(12%+5.85%)=29011(元)
(2)管理費和租賃費用
指對出租房屋進行的必要管理和租賃所需的費用,按經驗數據為租金收入的2.5%,則
162524×2.5%=4063(元)
(3)維修費
指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費,為4800元(取值及計算過程略)。
(4)保險費
指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經調查,××市保險行業保險收費平均標準為建筑物價值的1.5‰。根據××市房地產管理部門頒布的建筑物重置價格標準,估價對象建筑物重置價為2000元/㎡。則保險費為:
2000×243.70×1.5‰=731(元)
(5)運營費用合計
年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)
3、確定房地產年凈收益
房地產年凈收益=年有效毛-年運營費用=162524-38605=123919(元)
4、確定報酬率
報酬率是將房地產凈收益轉換為價格的比率,其實質是一種投資收益率。采用安全利率加風險調整值法確定,報酬率為8%(取值理由及過程略)。
5、  確定收益年限n
估價對象所在建筑物建成于2005年9月,經現場查勘,現狀成新為十成新。根據部頒標準,鋼筋混凝土結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年,殘值率為0%,尚可使用年限為58.9年。另外,根據2根據對象的《國有土地使用證》,土地出讓40年,估價對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日上止,剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權年限,故:
未來可獲收益的年限n=58.9(年)
6、  計算房地產收益價格
v=a/y[1-1/(1+y)n]=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)
即估價對象房地產的收益價格為153.23萬元。

六、估價結果確定
經以上計算,估價對象房地產的比準價格為了181.86萬元,收益價格為153.23萬元。以上
兩種估價方法的估價結果有一定差異,估價人員在對此類型房地產市場進行充分分析后,認
為市場法的結果更接近估價對象的客觀市場價值,故采用加權算術平均數確定估價對象的市
場價值。本次評估取比準價格的權重為60%,收益價格的權重為40%,則估價對象最終估價
結果:
房地產總價=181.86×60%+153.23×40%=170.41(萬元)
房地產單價=170.41×10000/243.70=6993(元/㎡)
估價結論:估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條
件下的房地產市場價值為了170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按
建筑面積計算,平均單價為6993元/㎡,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
附件(略)

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5
分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)

估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地,土地使用權出讓時間為2006年3月1日。土地
使用權出讓年限為50年,容積率為5。根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓,鋼筋混凝土
結構,共18層。其中1~3層主要為商業用途,建筑面積9000㎡(含苞欲放獨立使用的車
棚300㎡),其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格為
1500元/㎡。工程于2006年9月1日建成,F需估價2006年9月1日的土地交易價格有關
資料如下:
1、  房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。
2、  建筑安裝工程費為1100元/㎡,專業及管理費為建筑安裝工程費的8%。
3、  商業用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計月租憑收入會穩定在50元/㎡。運營費用率為24%。
4、  商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/㎡;建成一年時間可售出60%,平均價格為2800元/㎡;剩余的10%會在建成一年半售出,平均價格為2900元/㎡,廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。
5、  房地產報酬率為8%,折現率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價測算如下(節選):
采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。
解:
1、開發完成后的房地產總價值
總建筑面積=10000×5=50000(㎡)
住宅總面積=50000-9000=41000(㎡)
(1)商鋪開發完成后的房地產總價值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/㎡)
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/㎡)
商鋪開發完成后的單價=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47] ×1/(1+8%)×2.5=4118.45(元/㎡)
商鋪開發完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)
(2)住宅開發完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)
(3)開發完成后的房地產總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)
2、扣除項目
(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)
(2)專業及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)
(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)
(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)
(5)買方購買該宗熟地應負擔的稅費=v×4%=0.04v
3、總地價
2006年9月1日的總地價:
v=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04v
v=3031.74(萬元)

,2016年房地產估價師考試房地產估價案例與分析試題
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