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2016年房地產估價師考試房地產估價案例與分析試題答案

10-22 18:15:47  瀏覽次數:476次  欄目:案例與分析
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2006年《房地產估價案例與分析》考試試題參考答案

一、問答題
(一)
1、(1)根據公開、透明的原則,由被拆遷人投票或拆遷當事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價機構。
(2)確定拆遷估價機構后,一般由拆遷人委托評估,委托人與估價機構簽訂局面拆遷估價委托合同。
(3)估價機構獲得委托,經實地入戶調查、室內作業,才能得出房屋拆遷估價報告。
2、(1)如該被拆遷人的房屋領有《房屋所有權證》,應以其記載用途為準,或查閱該房屋權屬檔案。
(2)如當地對審美觀點拆遷房屋性質有特別規定的,應服從其規定按其確定的用途評估。
(3)若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質協商一致的,可按協商確定的用途評估。
(4)如拆遷人與被拆遷人對房屋性質不能協商一致,應向城市規劃行政主管部門申請確認據此確定該房屋用途。

(二)
1、不能直接將其選作可比實例。因為:
(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同,但不一定其小類用途也相同;
(2)商場與臨街商鋪的規模不相當;
(3)商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚;
(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;
(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;
(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;
(7)商場剩余部分招商管理費較高,與臨街鋪面可能不同。
2、潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。
租約期內按租約租金,租約期外按正?陀^的市場租金計算。
3、(1)確定自營部分凈收益,應為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。
(2)因向商戶收取的管理費較高,應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。
(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益,還應考慮各種無形收益。
(4)確定合理的收益期限,在該商場的自然壽命、法律規定等基礎上,結合剩余經濟壽命來確定。

(三)
1、重置價格是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。
這樣確定重置價格錯誤在于:
(1)利息計算錯誤,概念不清,重置價格計算投資利息應按照該類房地產客觀開發周期計算;
(2)所列實際成本費用符合當時市場狀況,未說明是否與估價時點(2006年6月)的市場狀況相符;
(3)期望利潤不能作為測算用,應采用正常利潤。
2、應考慮在建工程自開始建設到估價時點這段時間內,因工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等進行的增減價調整。

二、單項選擇題(一)1 b 2 a 3 d 4 d
(二)5 c 6 d 7 c
(三)8 d 9 b 10 a

三、指錯題
1、致委托人函中,沒有說明估價時點。
2、未說明土地面積、四至、規劃限制等。
3、價值定義中不應再寫土地價格。
4、結果報告不應有第十四項"有關說明"
5、技術報告房地產狀況分析應改為實物狀況分析和區位狀況分析兩部分。
6、房地產狀況因素調整應說明系數選取依據、過程。
7、系數計算表中,實例c土地使用權取得方式修正。
8、整個系數及計算表中缺少土地使用年限修正。
9、實例c繁華程度修正系數錯。
10、實例b設施設備修正系數錯。
11、實例c設施設備修正系數錯。
12、3個實例的朝向修正系數不同未予說明。
13、未來可獲得收益年限錯,應為土地剩余年限38.5年。

四、改錯題
1、商鋪開發完成后單價計算錯誤。折現率應按12%計。
商鋪開發完成后的單價=410.40/8%([1-1/(1+8%)47][1/(1+12%)2.5]=3760.52(元/㎡)
2、商鋪開發完成后的總價計算錯誤。面積計算錯誤。
商鋪開發完成后的總價=3760.52×(9000-300)=3271.65(萬元)
3、扣除項目中,采用現金流量折現法不應顯示利潤。

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