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房地產估價師考前模擬試題(二)

08-27 14:35:59  瀏覽次數:745次  欄目:案例與分析
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   1、某宗房地產建成于2002年3月1日,此后收益期限為39年;2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元;預計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元,從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩定在105萬元;該類似房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2006年3月1日的收益價格。

   2、某賓館總建筑面積15000m2,一層建筑面積2500m2,其中500m2為賓館大堂,2000m2出租用于餐廳和購物場所;其余各層為會議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間(建筑面積10000m2),會議室4間(建筑面積400m2),自用辦公室5間(建筑面積300m2);當地同檔次賓學,易網館每間客房每天的房價為400元,年平均空置率為30%;會議室學,易網的租金平均每間每次1000元,平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業用途房地產的正常市場價格為20000元/m2,同檔次辦公樓的正常市場價格為10000元/m2。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當地賓館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估算該賓館的正常價格。

2008年房地產估價師練習題之計算題答案:
   1、解:
該宗房地產2006年3月1日的收益價格測算如下:
 
A1=98萬元
A2=100萬元
A3=103萬元
A=105萬元
Y=9%
n=39-4=35年
t=3年
將上述數字帶入公式中計算如下:
 萬元。
  2、解:
(1)計算一層餐廳和購物場所的價格:
2×2000=4000萬元

(2)計算賓館客房年總收益:
0.04×250×365×(1-30%)=2555萬元

(3)計算賓館會議室年總收益:
0.1×20×4×12=96萬元

(4)計算賓館年總費用:
2555×40%=1022萬元

(5)計算賓館自營部分年凈收益:
2555+96-1022=1629萬元
 
(6)計算賓館自營部分的價格
 萬元

(7)該賓館的正常價格
4000+20362.5=24362.5萬元

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