歡迎來到http://www.nvlbio.live !
當前位置:六六工程資料網建筑工程考試頻道房地產估價師模擬試題案例與分析2016年房地產估價師考試:經典案例分析題一

2016年房地產估價師考試:經典案例分析題一

10-22 18:15:47  瀏覽次數:589次  欄目:案例與分析
標簽:真題,試題下載, 2016年房地產估價師考試:經典案例分析題一,http://www.nvlbio.live

    案例一:某商業樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。

 。▎栴}1) 采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應(。
  A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
  B.按建筑物耐用年限計算
  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
  D.按建筑物已使用年限計算

 。▎栴}2) 采用收益法估價時,下述觀點不正確的是(。
  A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
  B.估價時點應設定為2004年3月1日
  C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
  D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

 。▎栴}3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(。┤f元。
  A.2800
  B.2940
  C.4000
  D.4200

 。▎栴}4) 假設在2005年9月1日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(。
  A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
  B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
  C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
  D.該500萬元可再次抵押

 。ù鸢1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

  案例二:甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
  請問:

  1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?

  2.裝修補償應如何確定?

  3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

  估價程序上應特殊注意:

  1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。

  2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明。

  3)公示期滿后,估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人,并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

  房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估機構確定。

.

,2016年房地產估價師考試:經典案例分析題一
贵州快3下载