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2016年房地產估價師案例與分析模擬題1

10-22 18:15:47  瀏覽次數:789次  欄目:案例與分析
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  某商業樓建筑面積為㎡,于年月日開工,年月日建成投入使用該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為年。業主于年月日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為年,自年月日起年月日止。在年月日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。

  問題采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應 

  按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

  按建筑物耐用年限計算

  按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

  按建筑物已使用年限計算

  問題采用收益法估價時,下述觀點不正確的是 

  收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

  估價時點應設定為年月日

  凈收益中應扣除建筑物折舊額

  應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

  問題估價機構評估出該商業樓在年月日的公開市場價值為萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的。估價機構向委托人提交的估價結果應該是 萬元。

  

  

  

  

  問題假設在年月日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比年月目的公開市場價值增加了萬元。下列表述中正確的是 

  原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,萬元增值不能再次設立抵押權

  原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

  業主認為該萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權

  該萬元可再次抵押

  答案、答案、答案、答案

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