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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》精選試題4

10-22 18:15:47  瀏覽次數:658次  欄目:案例與分析
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   (一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房,于1997年12月31日建成投入使用,經濟壽命為50年。經批準,該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場,并在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金,將土地轉變為出讓商業用地,土地使用期限為40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可續期。2007年6月30日,該公司與他方合資,以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。

  1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格,下列說法中正確的是(  )。
  A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值
  B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值
  C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準
  D、作價出資價格應較評估出的價值低

  2.如果采用成本法估價,且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命,應按(  )年計算建筑物的折舊。
  A、38.5
  B、40.5
  C、48.0
  D、50.0

  3.如果采用收益法估價,經調查,在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變,報酬率為7.5%,則收益價格為(  )萬元。
  A、3752.92
  B、3786.20
  C、3875.70
  D、3892.44

  4.若合資期限約定為20年,合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配,則下述描述中最準確的是(  )
  A、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值
  B、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值
  C、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
  D、業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整

 。ǘ┠呈型恋毓芾聿块T掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發,該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發,具體計劃如下:

  由于開發規模較大且擬采用新的施工技術方案,預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛,預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲,F該開發公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產估價機構在選用假設并發法進行估價時,用現金流量折現法進行測算。

  5.房地產估價師確定現金流量折現法技術路線時,正確的做法是(  )。
  A、對三期開發的土地分別估價,將各期凈現金流量分別折現至當期開發活動起始點
  B、對宗地整體估價,將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點
  C、對宗地整體估價,將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點
  D、對宗地整體估價,對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點

  6.在確定開發完成后的房地產價值時,應采用(  )。
  A、目前住宅市場價格
  B、未來住宅市場價格,折現至估價時點
  C、各期開始銷售時的市場價格,分別折現至估價時點
  D、各期各年銷售時的平均市場價格,分別折現至估價時點

  7.在確定開發成本時,應采用(  )。
  A、該開發公司測算的開發成本
  B、現時的客觀開發成本
  C、各期銷售時的客觀開發成本
  D、各期開發時的客觀開發成本

  8.在計算扣除項時,除開發成本、管理費用外,還應包括(  )。
  A、銷售費用、銷售稅費和開發利潤
  B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
  C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
  D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

 。ㄈ┠撤康禺a估價師運用市場法和假設開發法對一宗4270m2的商業用地于2007年10月21日的土地使用權價格進行評估,該宗地的剩余使用期限為39年,兩種估價方法測算出的結果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區域的該類土地定基價格指數分別為102、106;土地報酬率為6%!
  9.運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分布范圍是(  )。
  A、[2000,2300]
  B、[2030,2270]
  C、[2060,2240]
  D、[2090,2210]

  10.假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價格為2250元/m2,則該宗地于2006年10月21目的土地使用權價格是(  )元/m2。
  A、2136
  B、2165
  C、2179
  D、2206

答案:
1.C;2.C;3.A;4.A;
5.C;6.D;7.A;8.C;
09.D;10.D

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