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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》精選試題6

10-22 18:15:47  瀏覽次數:456次  欄目:案例與分析
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四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題分。錯處不超過個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣分。本題最多扣至零分)。

 

  估價對象現狀為一空置廠房,土地面積,總建筑面積,分析其所在區位特點和周邊環境,適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后,補辦了相關手續、補交了土地價款,土地使用期限自年月日起年,總建筑面積不變,F需評估估價對象在年月目的市場價格(購買總價和單價)。

 

  有關資料如下:

 

  預計估價對象裝修改造的工期為年,裝修后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的%。經調查,附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的%,可出租面積的平均年租金經預測穩定在元,空置和租金損失率為%,出租成本及稅費為年租金收入的%!

  預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積元,假設費用在裝修改造期間均勻投入。

  折現率為%,銷售費用及銷售稅費率為%(與銷售同時發生),購買現廠房的稅費為%。

  估價測算如下(節選):

  一、估算凈收益

  凈收益%(%)(%)(萬元)

    二、測算報酬率

  采用市場提取法,通過調查類似辦公用途房地產的價格、凈收益等資料,根據公式

  采用試算法推算報酬率。具體如下:

求取可比實例報酬率表

  注:上表計算結果無誤。

  報酬率(%%%%)%

  取整報酬率為%。

  三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

                                  

  四、裝修改造費用總額

                 裝修改造費用()萬元

  五、銷售費用與銷售稅費

                 銷售費用與銷售稅費%(%)萬元

  六、購買現廠房的稅費

  設估價對象的市場價格總價為,則

                 購買現廠房的稅費總額%

  七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

                 估價對象的市場價格總價        萬元  單價元

答案:

凈收益測算錯誤,應采用估價對象的可出租面積比例為%  凈收益%(%)(%)萬元  測算報酬率中,案例與估價對象差異較大,應剔除  報酬率%%%%  裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤,收益年限應為年  裝修改造后的辦公樓價值

  或:  裝修改造后的辦公樓價值

裝修改造費用的計算錯誤,折現率應為%! ⊙b修改造費用:(%)萬元

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