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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》經典試題2

10-22 18:15:47  瀏覽次數:807次  欄目:案例與分析
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二、問答


    甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權,土地用途為高檔住宅,樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時,因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據拍賣,賣出6棟,平均價格為3860元/m2,其余14無人承接,退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低,而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2,遠低于其投入的建設成本,很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問,乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?

答案:


    乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。一是從估價目的看,當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的,需要考慮限期變現償債因素,而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;二是從估價時點看,拍賣時是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工后出售,時點的不同相應房地產市場狀況也會不同;三是從估價對象看,當時的估價對象是第一期別墅,建筑具有單件生產的特點,第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同,加之一期工程完工后,環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善,對第二期工程銷售產生有利影響;四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響,個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低,而應以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結果看,拍賣底價為3800元/m2,售出6棟的平均價格為3860元/m2,比較吻合,尚有14棟沒有拍出,也從市場方面反映了估價結果的合理性。

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