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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》經典試題3

10-22 18:15:47  瀏覽次數:609次  欄目:案例與分析
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三、問答[共0題,每題2分,總計0分]


    甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完,銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售費用為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙認為該套房屋的實際成本為25萬元,故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元,自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應該如何分配?為什么?

答案:


    1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割,乙則只考慮該套房屋的成本分割,而未考慮房屋的利潤分割;


    2.正確的分配方案應該是按50%的分成比例對該房地產開發項目的開發價值進行分割,則甲應分得: ,乙應分得:

四、問答


    某評估公司受甲公司委托,對其擁有的一處自建房產進行評估,估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解,因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發利潤和利息,而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的?

答案:


1.評估的是公開市場價值或市場價格,是客觀合理的價格;


2.而實際發生的成本可能超過社會平均水平;


3.估價時點與實際成本發生時點有差異,價格會有變化;

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