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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》經典試題4

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五、指錯

、××商務樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設和限制條件(略)估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產估價機構資質等級:×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿有限公司所有!痢痢痢辽藤Q有限公司年月日以出讓方式獲得商務樓用地的土地使用權(使用年限為年,即年月日年月日),土地用途為商業。商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構,建筑面積,總用地面積。自籌資金開發建設,于年月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述(略)四、估價目的評估××商務樓市場價值,為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間
六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。七、估價依據(略)八、估價方法根據估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析,首先采用收益法對其進行整體估價,然后采用成本法進行評估,最后綜合兩種估價方法的計算結果,確定估價對象的最終估價結果。九、估價結果估價對象在年月日的市場價值為人民幣萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整),單價為人民幣元(大寫:每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。十、估價人員(略)十一、估價作業期十二、估價報告應用的有效期(略)估價技術報告一、個別因素分析(略)二、區域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用(略)六、估價測算過程(一)收益法估價測算過程估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載,估價對象總建筑面積,其中:~層建筑面積各,層建筑面積,層建筑面積!珜、~層、~層的建筑面積與使用面積之比分別是、、。估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知,類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為:層元,層元,層元,層元,層元,層元,~層元。另外,類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為:~層,~層,~層。根據上述資料,估價對象有效毛收入的計算如下:①層年有效毛收入:==(萬元)②層年有效毛收入:==(萬元)③層年有效毛收入:==(萬元)④層年有效毛收入:==(萬元)⑤層年有效毛收入:==(萬元)⑥層年有效毛收入:==(萬元)⑦、層年有效毛收入:=()=(萬元)年有效毛收入===(萬元)估算年運營費用①年土地使用費:根據××市規定,劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年元的標準繳納土地使用費。則:年土地使用費==(萬元)②年管理費:根據××市規定,出租經營物業按年租金收入的計支管理費。則:年管理費==(萬元)③年維修費:按年租金收入的計支維修費。則:年維修費==(萬元)④年保險費:按年租金收入的計算。則:年保險費==(萬元)⑤年稅費:根據××市規定,出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加,其中:房產稅為年租金收入的,營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的。則:年稅費=()=(萬元)年運營費用=年土地使用費年管理費年維修費年保險費年稅費==(萬元)估算年凈收入年凈收入=年有效毛收入-年運營費用=-=(萬元)確定資本化率資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為。選出計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年,即=-=年,且凈收益每年基本上固定不變因此選用以下公式計算收益價格。

將上述相關數據:=,=代入上述公式,有:=萬元二成本法估價測算過程估算土地價格根據××市基準地價表及基準地價修正法,估價對象土地使用權出讓期年的基準地價為每土地面積元,由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過年,其減價率為=。則估價對象土地價格為:(www.nvlbio.live整理)土地價格=(-)=(萬元)估算建筑現值建筑物現值=建筑物重置價格-建筑物折舊①建筑物重置價格根據××市客觀重置成本及相關因素,估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為元。則建筑物重置總價為:建筑物重置總價==萬元②建筑物折舊根據《房地產估價規范》的規定,鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為年,殘值率為。而估價對象建筑物已使用年,則采用直線折舊法計算的折舊費總額為:建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(-殘值率)已使用年限耐用年限=(-)=(萬元)③建筑物現值建筑物現值=-=(萬元)估算估價對象房地產的價格估價對象房地產價格=土地價格建筑物現值==(萬元)三估價結果的確定以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即:估價對象房地產總價=()=(萬元)(已取整)估價對象房地產建筑面積單價==(元)(已取整)七、估價結果經過評估,某某商務樓在年月日的市場價值為人民幣萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。附件(略)

答案:


1.“估價時間”用語錯誤,應為估價時點
2.缺少估價原則
3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義
4.未分析租金水平的變化趨勢
5.一層有效毛收入計算錯,未考慮空置及租金損失率(出租率)影響
6.三層有效毛收入計算錯,未考慮空置及租金損失率(出租率)影響
7.六層有效毛收入計算錯,未考慮使用面積系數
8.年運營費用中不應計算土地使用費
9.未說明當地規定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用
10.保險計算基數錯,不應以年租金收入為技術,應以建筑物價值為基數計算
11.資本化率取值未說明理由
12.可獲收益年限錯,應為36年
13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯
14.基準地價修正法中已經過年限錯,應為4年
15.基準地價修正法無評估過程,土地價格的內涵未交代清楚
16.未計算精裝修成本費用(建安費)
17.建筑物折舊年限計算錯(應2/38)
18.未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響
19.成本法中未考慮相關銷售費用
20.未說明估價結果的確定的理由

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