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2016年房地產估價師《房地產估價案例與分析》考試預習題4

10-22 18:15:47  瀏覽次數:389次  欄目:案例與分析
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    李某有一處房產,其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值,估價結果為2300元/m2。


  請問:


  1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
  2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日,乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

    答案:


   1.理由包括:


 。1)二者的時點不同,價值不同。
 。2)二者的價值類型不同。其中,轉讓價格為市場上的實際成交價格,抵押價值為正常市場價格和減法定優先受償后的價值。
 。3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途,即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。


  2.理由包括:


 。1)二者的時點不同,價值不同。
 。2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
 。3)對估價對象的界定可能不同。

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