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某房地產公司新項目發展管理制度

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    萬科企業股份有限公司 編號 
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萬科企業股份有限公司
房地產新項目發展管理制度
(試行)
一、 緒言
目的:為適應集團公司日益擴大的業務規模,規范對新項目的論證,提高決策效率,提升集團公司競爭力,特制定本制度。
范圍:本辦法適用于集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。
職責:
1、集團企劃部負責本制度的制訂、修改、指導和監督;
2、本制度解釋權、修訂權歸企劃部。
二、 釋義
本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:
集團公司:指萬科企業股份有限公司
一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司
企劃部:指集團企劃部
決策委員會:指萬科企業股份有限公司投資決策委員會
小組:指項目發展工作小組,是決策委員會下屬工作機構
三、 操作規范
第一條 新項目發展信息通報
一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度,企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。
第二條 項目發展工作小組
1、 小組負責項目進展過程中,各種信息的上傳下達,保證信息通暢。
2、 小組成員3—4人,由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共

www.nvlbio.live同組成,組長由企劃部第一負責人擔任或委派,負責領導具體工作。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立,企劃部可替代行使小組職責,但必須經過集團領導批準。
3、 原則上,小組一經成立,小組成員不得隨意變動,不同項目小組成員可以不同。
4、 小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。
5、 工作內容和流程:
(1) 對重點介入的項目,一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。
(2) 企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估,并征詢集團財務部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。
(3) 決定成立小組后,企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。
(4) 小組成立一周內(視項目緊迫性可適當延長),完成實地調查和評估工作,提出項目發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報,同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部部門第一負責人。
(5) 一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作,并及時通報小組。
(6) 一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《萬科企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。
(7) 小組完成實地調查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。
(8) 一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。
(9) 小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況,評估是否召開項目聽證會。召開與否

www.nvlbio.live的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批,并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見,意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。
(10) 決定召開項目聽證會,小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料,同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。
(11) 項目通過論證后,一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作,并及時通報小組,小組繼續跟蹤項目進展情況,直至正式簽約。
(12) 小組對正式簽約合同文本負有審核責任,對合同文本與聽證會通過內容有較大差異,應提請一線公司給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。
第三條 論證報告
進入新城市開發,在完成實地考察和調研工作后,必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。
項目立項,必須編寫《項目可行性報告》,具體內容可參照《萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。
第四條 項目聽證會
1、 除本制度第八條規定外,集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。
2、 會務組織:集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣布表決結果。
3、 會議主持人:“決策委員會”指定。
4、 評委成員:集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監),各區域中心城市公司第一負責人,集團財務部、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。
5、 與會人員:評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。
6、 會議形式:現場、遠程會議。
7、 相關工作內容:
(1) 

www.nvlbio.live;實際到會評委達到應到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。
(2) 評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。
(3) 小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性報告》報送各位評委。
(4) 評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。
(5) 聽證會召開前,小組可就專項問題向集團職能部門征求意見,并在聽證會會上陳述。
(6) 會議召開時,項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容,主要工作是回答評委疑問和意見。
(7) 評委應認真分析討論項目的可行性,并于會議結束前填寫《萬科集團新項目投資聽證會評審意見表》,詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。
(8) 企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要,并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結果。
8、 評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。
9、 聽證會結論:與會評委三分之二及以上表決同意立項,則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時,若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結果,反之則以(2)作為最終論證結果。
10、 會議費用:評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用,由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。
第五條  簽署合作意向
已召開項目聽證會并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽

www.nvlbio.live署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:
1、 于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。
2、 小組完成赴實地考察,審核相關資料的工作;必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。
3、 小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團主管領導。
4、 “決策委員會”主任或集團領導審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。
第六條  簽署正式協議
項目合作意向書簽定后,一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況,必要時,法律室可介入項目談判和協議起草工作。
一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作:
1、 召開項目聽證會,并通過。
2、 報送集團董事會,并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。
3、 合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。
第七條  向合作方(土地方)付款審批程序
1、 一線公司在簽署合作意向后,才可以支付定金(或誠意金)。
2、 支付定金超過人民幣200萬元(不含200萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由。小組在收到付款申請后及時報送集團主管總經理或付總經理審批,審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任。

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