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改善城市建筑間距管理的任務與對策

10-24 21:48:46  瀏覽次數:381次  欄目:建筑規劃
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  1、由“陽光權”糾紛案引發的深思

  隨著我國人民生活水平的提高和民眾法制觀念的增強,有關“陽光權”的糾紛案不斷出現。這些糾紛案件的共同點都是涉及到建筑間距是否被合理控制的問題。這表明了建筑間距正成為廣大民眾衡量居住環境的一個重要標準,同時也為我們敲響了警鐘:在城市規劃管理中,對建筑間距的管理不容忽視,任何忽視建筑間距管理或管理不當的行為,都會給城市發展和人民的合法權益造成很大損失,甚至使政府陷入被告的尷尬境地。在城市高速發展的今天,有必要重新認識建筑間距的內涵及其對城市可持續發展的作用,這對改善我們的城市建筑間距管理方法,使之適應時代發展的步伐,無疑具有非常重要的現實意義。

  2、建筑間距的內涵及當前城市建筑間距管理的常用方法

  2.1建筑間距的內涵

  建筑間距是指兩幢建筑物外墻面之間的最小垂直距離。在城市規劃管理中,建筑間距是一個敏感的指標。對居住建筑而言,住宅間距特指被遮擋住宅的南側外墻面與遮擋建筑的最高遮光點垂直投影線的水平距離。對開發商而言,追求經濟利潤和降低建筑成本是其首要考慮的因素,建筑間距越小,建筑密度就越大,意味著可用于回收資金的面積就越大;而對廣大民眾而言,建筑間距不足,就會影響住宅的采光、通風,并影響居住者的視野和情緒,所以,廣大民眾追求的是盡可能大的建筑間距,以獲得高質量的居住環境。

  2.2決定建筑間距的因素

  決定建筑間距的因素主要有消防安全、通風、視線干擾、日照等。根據我國所處地理位置、氣候狀況和多年的規劃實踐,絕大多數地區的建筑間距只要滿足日照要求,其它要素基本都能達到,所以,一般認為日照因素是決定建筑間距的最重要因素。

  2.3城市規劃管理中常用的控制日照間距的方法——系數法

  目前,我國各地城市規劃管理中控制日照間距的方法基本都采用系數法,即以擬建建筑物高度系數來確定建筑間距的方法。利用系數法控制建筑間距的優點是容易掌握,審批速度快,故系數法長期以來是城市建筑間距管理的常用方法。

  3、以廣州為例對比現行系數法與計算機日照軟件分析法的測算結果

  根據廣州規劃局現行《城市規劃管理辦法實施細則》中的有關規定,建筑物南北向建筑間距按表1的系數控制。

  現選三組不同高度的建筑進行實際計算對比。三組建筑高度分別為:25m、55m、80m.由于實際計算的需要,設定25m組為30×70條型,55m和80m組為50×50塔型高層建筑,對比情況如表2所示。

  由表2可以看到,現行標準25m多層建筑南北朝向在密度1、2區間距不足,東西朝向在密度2區新建地區和密度3、4區間距不足,55m、80m建筑東西朝向在密度2區新建部分和密度3、4區間距不足,其余均偏大。因而根據現行標準審批的案例存在日照不足或土地資源浪費的現象。(注:根據新規范規定,廣州為IV氣候區,大城市,計算標準日為大寒日,標準時數3小時。規范同時規定舊城改造可采用大寒日1小時,因而,日照分析軟件對廣州地區1、2類密度區分別計算了1小時和3小時,3、4類密度區僅計算3小時。)

  4、造成城市建筑間距失控的原因

  4.1歷史原因

  其一,《城市居住區規劃設計規范》于1994年2月1日起施行,許多城市在此之前無明確的建筑間距管理法規,故根據自身的發展需求制定了不同的發展政策,如廣州市在20世紀80年代~90年代經濟高速發展時期曾學習香港要求高密度、高容積率的發展以求達到土地價值的最大收益,在這種指導思想下造成部分建筑間距失控問題。

  其二,對于由歷史原因形成的零星用地,業主為了獲得用地的最大效益,常常不顧相鄰基地建筑物之間的防火間距、消防通路以及通風、采光和日照等需要,而將建筑物緊臨用地邊界線建造,而當時的城市規劃管理中未能對此及時進行行之有效的控制,也造成了部分建筑間距失控問題。

  其三,城市舊城改造政策的失誤或措施的延誤,使一些城市在舊城改造地段見縫插針的建設,致使建筑物過于密集,城市的居住建筑間距不能滿足日照要求,而居住建筑與其它建筑之間沒有明確的規定和標準,造成居民生活環境質量不佳和建筑空間的失調。

  4.2技術手段的薄弱

 。1)基礎數據庫的缺乏;A數據的缺乏使建筑管理無法照顧擬建建筑周邊的建設情況,致使對擬建建筑的日照分析不可能周全或完全無法考慮。

 。2)系數法的弊端。首先,由于系數法公式是由理想的數學模型推導出來的,不可能照顧如緯度、地區以及太陽光本身的折射、漫射等復雜因素;其次,由于系數法適合正南北、東西向建筑間距控制,對不規則的建筑布局,系數法沒有有效的應對措施;再次,國家規范要求的是對建筑物的窗戶日照時間的控制,如果是被遮擋物處沒有窗戶,或者有窗戶而沒被遮擋的情況,系數法沒有提供方法?梢,系數法不能靈活適用于各種實際問題,其缺陷是顯而易見的。

  4.3管理過程中協調機制的欠缺

  在城市規劃管理中用地紅線的管理與建筑管理缺乏有機的反饋機制,使用地紅線管理與建筑管理之間不能及時進行信息傳遞和溝通,致使用地紅線出現劃分不合理的情況,使建筑建設時無法滿足正常的建筑間距,而不得不按照用地紅線退縮本方間距,造成建筑物與周邊原有建筑的實際間距不足。

  4.4規劃編制自身的欠缺

  由于無精確的日照分析支撐,規劃編制提供的技術文件自身存在欠缺,編制過程中對城市建筑空間的整體密度、高度和具體地塊的開發強度研究不夠,造成編制技術文件中有關數據在規劃管理過程中無指導作用。

  4.5規劃編制與規劃管理之間缺乏有效的協調

  由于規劃編制人員與規劃管理人員自身對技術重點的側重不同,管理過程中一些實際問題在規劃編制過程中不能有針對性地解決,致使編制歸編制,管理歸管理,大家都知道問題的所在,卻沒有機制來協調解決此類問題,城市規劃存在圖上畫畫、墻上掛掛的普遍現象,嚴重地影響到城市規劃學科自身的意義和價值,城市規劃的龍頭作用遠未被認識和重視。

  5、改善建筑間距管理,全面提高城市綜合效益

  城市規劃是為了實現城市發展的社會、經濟、環境的綜合長遠目標,通過制定未來城市空間發展戰略和借助合法權威對各種城市資源(包括自然資源和社會資源)進行合理配置的方法,引導、調節和控制城市發展時空程序的一種社會活動過程。城市規劃本質是通過土地、空間等資源的安排來進行利益分配,故可以認為城市規劃是政府調整利益分配的權威性方式之一。而建筑間距管理是城市規劃管理的主要指標之一,是控制城市空間資源的主要手段,因此,它直接影響著城市社會、經濟、環境的發展目標,影響著整體城市的綜合效益。所以,有理由認為,改善建筑間距管理歸根到底關系到城市綜合效益的提高。

 。1)在規劃編制中借助發達國家先進的規劃技術手段,有效地保證城市空間合理控制。

  采用最小開發地塊、最小地塊寬度、空權轉移、容積率獎勵等措施,可有效避免規劃編制自身的缺陷,有助于控制由于市場經濟下對土地效益的最大追求而對城市間距管理和城市空間造成的不利影響。最小開發地塊和最小地塊寬度都是確保最基本地塊開發單元的“相鄰權”得到有效保證的措施,以避免用地紅線管理和建筑間距管理之間矛盾的產生?諜噢D移、容積率獎勵可以有效地保證城市空間的合理控制,為規劃管理提供有效的技術手段。

 。2)加強規劃編制與規劃管理之間的聯系。

  建立規劃編制與規劃管理之間有效的協調機制(如:廣州市城市規劃編制研究中心的建立),使規劃編制和規劃管理之間形成長期的、動態的聯系,使編制能夠行之有效的為管理服務。如對某一管理區域固定編制人員與管理人員設立聯系機制,通過他們長期、動態的對固定區域的研究,使規劃編制不斷完善,規劃管理的信息也可及時反饋,這樣才能達到有效聯系編制與管理的目的。

 。3)建立建筑基礎數據庫,為規劃管理提供精確管理的基礎平臺。

  在建筑間距管理工作中,我們對被審批的建筑自身關注的較多,而忽視了周邊的其它建筑。也就是說應當包括可能產生日照影響的周邊建筑,而不是僅僅考慮我們規劃管理中涉及的需要審批的擬建建筑,只計算一棟建筑的日照遮擋無異于掩耳盜鈴。以往的管理過程中,由于基礎數據缺乏也沒有辦法對周邊建筑的影響進行考慮。而今天,日照軟件已在技術上進行了新的探索,可以完全避免多棟建筑的綜合日照影響而只計算一棟建筑的日照的情況。計算機作為一種模擬手段,在建立基礎數據庫的基礎上,使用日照分析軟件已能夠做到這一點。目前,上海等城市已開展了這樣的工作,也就是說通過建立一個數據庫,將城市中所有建筑的形體和所有住宅窗戶的坐標記錄在其中。這樣,在審批當中把擬建建筑的模型輸入以后,我們就可以隨時查閱周邊任何住宅建筑任何一扇窗戶的日照時間,建筑間距計算范圍的問題可以及時得到解決。

 。4)引進先進的計算機日照分析軟件作為輔助手段,實現高精確度的成熟管理。

  在規劃管理的實際情況中,由于建筑的組合變化很多,日照問題也就變得比較復雜,僅靠日照間距(系數法)的控制對較復雜的情況是很難解決問題的。在很多發達國家,計算機輔助日照計算非常普及,而且日照分析已作為規定的報審文件,對檢測住宅的日照情況非常地準確和及時。目前,我國在開發日照分析軟件方面積累了相當的經驗,科技成果也日趨成熟,廣泛應用日照軟件將是我國城市規劃管理和居住區規劃設計中新技術應用的重要發展方向。因此,引進先進的計算機日照分析軟件作為輔助手段,是實現高精確度,進行成熟管理的必由之路。

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