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試析建筑陰影對相鄰房地產價值的影響

10-24 21:49:19  瀏覽次數:698次  欄目:建筑規劃
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  近幾年來,各地加快了舊城改造的步伐,使城市面貌、投資環境、工作環境和生活環境都得到了極大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆遷、改造、翻建、重建和再開發,改變了其原有的形狀和高度,使周圍房地產的日照、通風、景觀和環境都不同程度地發生了相對變化,也引發了許多矛盾。在諸多問題中,建筑陰影對相鄰房地產日照所帶來的影響比較突出,因此本文僅就此問題進行分析和探討。

  在舊城改造過程中,肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度變化改變了原來的陰影長度和影響范圍,也就不同程度地影響了附近其他房地產的使用,同時也使其原來房地產的市場價值發生了變化。顯而易見,受到影響的房地產的相關當事人之間糾紛和訴訟是不可避免的,解決問題比較有效的辦法是給予一定的經濟補償。但是該不該給予補償、如何量化權益的損失以及如何確定補償金額,已經成為不可回避的課題。無論是法院還是仲裁機構,都希望房地產估價師能夠對此提供專業意見。

  1建筑陰影引起的糾紛和有關的法律問題

  針對建筑陰影影響日照所引起的糾紛,相關當事人各執一詞。建設單位認為只要獲得規劃管理部門的批準就是合法建筑,不需要對任何人承擔補償義務;而被遮擋的房地產產權人則認為,只要權益受到損失就是侵權,就應該得到經濟補償。

  由于土地的稀缺度極高,為了節約用地和城市的發展,規劃管理部門不可能讓所有的建筑物互不遮擋。他們一般都是按照國家規范和有關規定的要求,控制新建筑物的高度和間距,把對周圍房屋的影響限制在允許值范圍之內。但仍然有可能對周圍房地產產生一定影響,給居民的利益帶來一定的損失。按照《城市居住區規劃設計規范》規定:“住宅日照標準應符合表5.0.2-1規定(大于冬至日1小時),舊區改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照小于1小時的標準”。新增建筑物不符合這一標準肯定不能獲得批準,但符合這一標準并不意味沒有侵權。因為大寒日正常的可日照時間并不是1小時,以下是幾個城市日出和日落的時間表:

月份  農歷節氣  同北緯30O(兩地960千米)  同北緯度44O(兩地3000千米)  同東經111O(兩地1440千米)  武漢  成都  長春  烏魯木齊  呼和浩特  長沙  日出  日落  日出  日落  日出  日落  日出  日落  日出  日落  日出  日落  1  大寒  7:20  17:49  8:01  18:30  7:07  16:34  9:37  19;05  7:53  17;37  7:21  17:59 

  從上表可以看出大寒日各地可日照時間平均在10小時左右,如果掌握標準為日照1小時,實際上剝奪了居民90%的享受日照權利。

  日光是維持人體正常生理機能不可缺失物質,任何人都不能剝奪他人享受日照的權利。日光像空氣一樣都是人體所必須的,日光能促進維生素D3的生成,維生素D3能增強人體免疫功能,并在身體的許多變化過程中起催化劑的作用;日光能影響人的身高,因為太陽放射出來的紫外線,能使人體皮膚內的脫氧膽固醇轉變為維生素D,這是人體內所需維生素D的主要來源,而維生素D正是骨骼吸取和富集鈣的重要條件;日光能促進荷爾蒙的分泌,身體會得到很大的動力,人的大腦也變得清醒感情變得豐富,工作起來興致盎然內心一片光明。人體對于陽光有一定的依賴性,享受日照是人最基本的權利,在處理相鄰關系時應該得到妥善解決。

  《民法通則》第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失!奔磳⒊雠_的物權法也提到:“建造建筑物,應當與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度,不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照!币虼擞绊懴噜徑ㄖ锊晒夂腿照沼秀!睹穹ㄍ▌t》,而且《民法通則》還明確指出給相鄰方造成損失的,應當賠償損失。但在現有的估價方法中,還不能直接計算出補償金額的大小。目前在解決因遮擋日照而引起糾紛的過程中,大多數是通過當事人協商或法官臆斷來確定補償金額,房地產估價師有必要尋找出科學的計算方法。

  日光給人帶來的正面影響與日照的時間成正比,如:日光對人體身高的影響,北京地區年日照量約為2778.7小時,青年男子的平均身高為174.17厘米;廣州地區年日照量約為1945小時,青年男子的平均身高為168.83厘米;成都地區處于盆地,霧日又多,年日照量僅為1239.2小時,青年男子的平均身高為166.68厘米。因此,只要能夠量化建筑物遮擋日光時間,就可以計算權益損失量,進而推算出補償金額。但因為太陽高度角(太陽高度角為太陽方向與水平面的夾角)每天都在不斷地變化,建筑陰影所影響的范圍也是動態變化的。也就是說,建筑陰影每天對相鄰房地產影響的高度是不一樣的,受影響建筑物各層每年遮擋日照總時間也是不同的。這主要是因為太陽和地球相對位置每時每刻都在不斷地變化而形成的。所以要想解決補償金額的測算問題,就應研究天體運行的規律。

  2從天體運行規律分析建筑陰影的變化規律

  天體是宇宙各星體的通稱,而我們所要研究的僅僅是地球和太陽。建筑陰影的變化與地球和太陽運動的相對位置變化有關。為了便于定向,我們引進一個以地球為圓心的假想圓球——天球。如果把地球赤道面無限擴大則與天球相交于天赤道;如果把地球繞太陽公轉的軌跡擴大則與天球相交于黃道。天赤道與黃道兩個平面之間的夾角為23.26‘21“,兩個平面的焦點為春分點和秋分點;春分點和秋分點之間90.為夏至點和冬至點。兩個平面的夾角不會改變,而且地球和太陽永遠在黃道所形成的平面上運行。但是太陽赤緯(太陽直射點的緯度)卻在正負23.26’21”(即北南回歸線)之間不斷地變化。夏至時太陽赤緯為+23.26‘21“北回歸線以北的地區建筑陰影最短;而在冬至時太陽赤緯為-23.26’21”北半球的建筑陰影最長;每年都在周而復始地變化著,每個季度改變的角度為23.26‘21“。

  另外,建筑陰影的長度也與該建筑物所處的位置有關,特別是與地理緯度有關,緯度越高陰影越長。陰影所影響的范圍與太陽方位角(太陽方位角為太陽方向的水平投影偏離南向的角度)或時角(入射陽光在地球赤道平面上的投影與當地時間12點時、地中心連線在赤道平面上的投影之間的夾角,15./小時)有關。相互之間的關系如下式所示:

  sinH=sinFsinC+cosFcosCcosT(公式1)

  sinAcosH=sinTcosC(公式2)

  H——太陽高度角

  F——地理緯度

  C——太陽赤緯

  T——時角

  A——太陽方位角

  3建筑陰影影響日照時間計算

  如前所述,相鄰房地產的相互影響取決于建筑陰影的長度,建筑陰影的長度取決于每天都在不斷變化太陽高度角。因此,必須掌握太陽高度角在一年中每天變化的規律,才能知道對相鄰建筑物總的影響。

  3.1每天太陽高度角的確定

  太陽高度角可以按照公式1計算,其中地理緯度和時角是固定不變的,可以根據建筑物的位置及相鄰建筑物的相對位置確定。但太陽赤緯是動態變化的,它決定了太陽高度角的變化。太陽赤緯可以用公式計算,即:

  0.3723+23.2567sinθ+0.1149sin2θ-0.1712sin3θ-0.758cosθ+0.3656cos2θ+0.0201cos3θ

  式中θ稱日角

  θ=2πt/365.2422;t=N-N0

  式中N為積日,所謂積日,就是日期在年內的順序

  N0=79.6764+0.2422×(年份-1985)-INT〔(年份-1985)/4

  太陽赤緯也可以從相關的對照表中查找,但有的表可能只有二十四個節氣的太陽赤緯。兩個節氣之間15天的太陽赤緯,可以在其中插值。雖然與實際情況有一定出入,但要求精度不高情況下是可以忽略的。

  查表和計算都很繁瑣,比較省事的辦法是利用“日梭萬年歷”查找當地每天太陽赤緯;ヂ摼W上有現成的軟件,可以隨便下載使用。

  3.2對相鄰建筑影響高度

  有了當地每天太陽高度角,就可以計算每天建筑陰影對相鄰建筑影響的程度(即陰影所遮擋相鄰建筑的最高位置h1)。詳如圖1所示:

  h=L*tgH

 。ü3)

  h1=h–L2*tgH

 。ü4)

  知道建筑陰影每天對相鄰房地產所影響的位置,就可以求出對相鄰建筑每一層樓每年所影響的天數。

  3.3確定建筑陰影每天對相鄰建筑遮擋時間

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