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1994年土地估價師考試真題土地估價計算題

09-01 12:22:20  瀏覽次數:603次  欄目:歷年真題
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  本部分由4道土地估價計算題構成,請根據題目的條件和要求,詳細分步進行計算,共100分答題時間為90分鐘。
  1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權,并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物B,當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年,目前該類建筑重置價格為每平方米1500元,殘值率為10%,A地塊面積450平方米,建筑面積為400平方米,目前該建筑全部出租,每月實收租金為10000元,據調查,當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元,土地及房屋還原率分別為5%和6%,每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建筑平方米,需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%,年維修費為重置價的2%,年保險費為重量價的0.2%,試根據上述資料估算A地塊在1994年11月在土地使用權價格。(注本題不計房屋現值利息)(本題30分)。

  2.宗地A已得到規劃許可,可建一幢5層辦公樓,總建筑面積為8000平方米,現正招標出讓,某開發公司已進行了市場調查和可行性分析,預計開發周期為2年,估計建成后即可對外出租,出租率估計為90%,年租金為300元/平方米,建筑費和專業費預計為1000元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,貸款年利率為12%,年出租費用為年租金的25%,當地房地產綜合還原率為8%,開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%,取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3%,試估算開發商所能支付的投標地價款。(本題30)

  3.某城市內,有一宗住宅用地需要評估,現根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下:
  項 目
  待估土地
  比較案例A
  比較案例B
  比較案例C
  比較案例D
  用 途
  住 宅
  住 宅
  住 宅
  住 宅
  住 宅
  成交日期
  (評估期日1994.10)
  1993.10
  1993.12
  1993.4
  1994.8
  成交價格
  1200元/平方米
  1300元/平方米
  1400元/平方米
  1100元/平方米
  容 積 率
  2
  3
  3
  4
  2
  區域
  條件
  位 置
  0
  -2%
  +3%
  0
  -3%
  基礎設施
  0
  -1%
  -2%
  +2%
  0
  交 通
  0
  -2%
  0
  +3%
  0
  個別
  條件
  地 勢
  0
  -2%
  +1%
  0
  -2%
  形 狀
  0
  +3%
  0
  0
  +1%
  其 他
  0
  -3%
  -3%
  0
  -2%
  對位置、基礎設施、地勢、形狀及其他因素對地價的影響,均是待估地塊與案例地那個相比,表中數字為正值,表示待估地塊優于成交地塊,數字大小表示需修正的幅度。
  又知該城市地價指數在1993年1月為100,以后每月上漲數與93年1月比均為1%,容積率修正系數如表
  容 積 率
  1
  2
  3
  4
  5
  修正系數
  1
  1.8
  2.1
  2.3
  2.4
  請按以上條件,估算該住宅用地的單位地價(本題20分)

  4.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝,征地中發生的其他費用平均為2萬元/畝,土地開發費平均為2億元/平方公里,當地銀行貸款年利率一般為12%,假設征地完成后,土地開發周期平均為兩年,且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30%,開發商要求的投資回報率一般為15%,當地土地出讓增值收益率為10%,試用成本逼近法估算該區域的土地價格。(本題20分)

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