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1994年土地估價師資格考試《土地估價計算》試題

09-01 12:22:33  瀏覽次數:705次  欄目:歷年真題
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    .   一九九四年全國土地估價師資格考試卷(三)土地估價計算題
本部分由4道土地估價計算題構成,請根據題目的條件和要求,詳細分步進行計算,共100分答題時間為90分鐘。

    1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權,并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物B,當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年,目前該類建筑重置價格為每平方米1500元,殘值率為10%,A地塊面積450平方米,建筑面積為400平方米,目前該建筑全部出租,每月實收租金為10000元,據調查,當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元,土地及房屋還原率分別為5%和6%,每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建筑平方米,需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%,年維修費為重置價的2%,年保險費為重量價的0.2%,試根據上述資料估算A地塊在1994年11月在土地使用權價格。(注本題不計房屋現值利息)(本題30分)。

    2.宗地A已得到規劃許可,可建一幢5層辦公樓,總建筑面積為8000平方米,現正招標出讓,某開發公司已進行了市場調查和可行性分析,預計開發周期為2年,估計建成后即可對外出租,出租率估計為90%,年租金為300元/平方米,建筑費和專業費預計為1000元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,貸款年利率為12%,年出租費用為年租金的25%,當地房地產綜合還原率為8%,開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%,取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3%,試估算開發商所能支付的投標地價款。(本題30)

    3.某城市內,有一宗住宅用地需要評估,現根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下:

項    目

待估土地
比較案例A
比較案例B
比較案例C
比較案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(評估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交價格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 積 率
2
3
3
4
2

區域
條件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基礎設施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

個別
條件
地    勢
0
-2%
+1%
0
-2%

形  狀
0
+3%
0
0
+1%

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