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2000年土地估價師考試《土地估價理論與方法》試題

09-01 12:22:36  瀏覽次數:902次  欄目:歷年真題
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第一部分標準化試題 
一、判斷題(共20題,題號1~20,每題1分。請判斷下列說法正確或錯誤,并在答題卡上相應位置涂黑,認為正確的涂“√”,認為錯誤的涂“×”。答題錯誤倒扣1分,總得分最多扣至0分) 
1.土地價格受供給與需求的雙重影響,隨著社會經濟的發展,土地供給是影響地價的主要方面。 
2.土地使用年期決定了一宗土地可以使用并從中獲取收益的時間,因而是影響地價水平的重要因素之一。 
3.同一路網條件對于區域內的各類用地具有相同的影響。 
4.級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素。 
5.撰寫土地估價報告時所用的素材、資料和工作底稿等不需要歸檔保存。 
6.城鎮土地定級的實質是揭示各城市之間的土地質量差別。 
7.城鎮中的快速交通干道可以作為土地定級單元劃分的界線。 
8.同一區域中,不同利用類型的土地,有不同的基準地價標準。 
9.運用收益還原法測算地價時,未來各年的預期純收益不一定相等。 
10.一般而言,土地面積與建筑密度一定時,容積率越高,樓面地價越低。 
11.在采用市場比較法評估土地價格時,若某正常交易案例的價格為1000元/平方米,設其區域條件指數為100,評估對象的區域條件與之相比指數為110,則經區域因素修正,評估對象的價格為1100元/平方米。 
12.剩余法估價所采用的不動產總價、租金和各種成本數據,均應根據未來預期的正常市場條件下的數據水平確定。 
13.若土地取得費10萬元/畝,開發費用10萬元/畝,開發周期為一年,開發費用均勻投入,當地一年期貸款利息率為10%,則用成本逼近法計算地價時,兩次費用的利息之和為2萬元/畝。 
14.按照報酬遞增或遞減原則,土地收益將隨實際投資成本的增加而持續快速增加。 
15.建筑物估價時,經濟耐用年限一般短于自然耐用年限。 
16.重建成本是指采用當前的建筑材料、建筑技術和工藝水平等,重新建造與原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。 
17.標定地價是反映正常市場條件下區域平均地價的一種價格類型。 
18.在土地收益、地租、土地交易價格等資料不變的情況下,采用不同的方法評估出的地價,其數值應當完全相同。 
19.路線價估價法適用于城市商業繁華地區的土地估價。 
20.無論因何種情況,土地使用者依法取得的土地使用權國家都無權提前收回。




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二、單項選擇題(共80題,題號21~100,每題1分。每題有“A,’、“B”、“C”、“D”四個備選答案,其中只有一個最符合題意,請在答題卡上將所選答案對應的字母涂黑。選錯不得分、不倒扣分) 
21.預期收益原則可以在( )中得以應用。 
A.成本逼近法 B.市場比較法 
C.成本法和剩余法 D.剩余法和收益還原法 
22.土地價格是由土地的( )三者互相作用、互相影響形成的。 
A.效用、相對稀缺性和有效需求 B.供給、需求、利用狀況 
C.權利、租金、利率 D.價值、使用價值、供求 
23.在城市規劃中,對地價影響相對更大的因素是( )。 
A.地形、朝向、地質條件 B.用途、容積率、建筑密度 
C.綠化、環境質量 D.面積、形狀、土地使用年限 
24.影響土地價格的區域因素包括( )。 
A.位置、交通條件、基礎設施條件 B.行政、社會、經濟因素等 
C.面積、形狀、土地使用年限等 D.地形、朝向、地質條件 
25.影響土地價格的因素,分為一般因素、區域因素和( )。 
A.宏觀因素 B.經濟因素 C.個別因素 D.社會因素 
26.地租是一種經濟剩余,即( )之后余下的那一部分。 
A.總利潤減去稅金 B.總收入減去總要素成本 
C.稅后總利潤減去社會平均利潤 D.總收益減生產成本 
27.根據地租理論,最劣等級的土地( )。 
A.有級差地租和絕對地租 B.無級差地租和絕對地租 
C.無級差地租,有絕對地租 D.有級差地租,無絕對地租 
28.新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租問題的一個核心考慮,引進( )概念,從理論上解決了城市地租的計算問題。 
A.同好曲面 B.買價曲線 C.區位平衡 D.非完善市場 
29.工業區位理論的核心是通過對( )因素的分析和計算,找出工業產品的生產成本最低點,作為配置工業企業的理想區位。 
A.運輸、勞動力和集聚 B.一般、區域和個別 
C.自然和經濟 D.供給和需求 
30.消費者購買某種商品愿意支付的實際價格是指( )。 
A. 商品的最低售價 B.商品的銷售價格 
C.交通費用 D.商品的銷售價格加交通費用 
31.( )不是來自農業雇傭工人創造的剩余價值,而是來自社會其他部門工人創造的價值。 
A.壟斷地租 B.絕對地租 C.級差地租I D.級差地租Ⅱ 
32.新古典主義經濟學家關于地租本質含義的闡述主要基于對( )的比較。 
A.產品的市場價格與生產價格 B.產品的生產價格與社會平均價格 
C.邊際產品價格與生產要素價格 D.產品的社會平均價格與生產要素價格 
33.( )是形成不同城鎮間地價差異的主要因素。 
A.一般因素 B.區域因素 C.個別因素 D.行政因素 
34.地租的占有是土地( )借以實現的經濟形式。 
A.使用權 B.所有權 C.租賃權 D.處置權 
35.求取土地收益及確定( )是收益還原法的關鍵。 
A. 經營費用 B.土地租金 C.投資利率 D.土地還原率 
36.農業區位論的創始人是( )。 
A.亞當·斯密 B.馮·杜能 C.阿爾申爾德·韋伯 D.大衛·李嘉圖 
37.( )屬于影響宗地地價的個別因素。 
A.當地商品房價格變動情況 B.宗地所處地區的基礎設施 
C.宗地附近學校分布情況 D.宗地形狀 
38.應用收益還原法評估不動產價格時,要求利用與待估宗地所在區域相同或相似不動產的客觀收益來推算待估宗地的預期收益,這主要是依據土地估價中的( )。 
A. 供給與需求原則 B.報酬遞增與遞減原則 
C.替代原則 D.協調原則 
39.在我國社會主義土地公有制條件下仍然存在地租,是由于( )。 
A.存在著土地所有權的不同主體及其壟斷以及土地所有權與使用權的分離 
B.在任何社會制度下都存在地租 
C.存在著國家所有和集體所有兩種所有制形式 
D.土地是重要的生產要素 
40.根據馬克思的地租理論,下列( )為錯誤的觀點。 
A.地租是土地所有權借以實現的經濟形式 B.土地價格是地租的資本化 
C.土地價格是土地價值的貨幣表現 D.一切地租都是剩余價值 
41.地產的( )性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。 
A.價值 B.價格 C.普遍 D.個別 
42.大衛·李嘉圖認為級差地租產生的條件,一是( ),二是土地肥沃程度及位置的差別。 
A.土地數量的有限 B.土地增值性 C.土地的壟斷性 D.土地的有效性 
43.土地定級因素權重的確定應滿足:( )。 
A.一是權重值的大小與因素對土地質量的影響成反比,二是各因素權重值在0~1之間變化 
B.一是權重值的大小與因素對土地質量的影響成正比,二是各因素權重值之和等于1 
C.一是權重值的大小與因素對土地質量的影響成反比,二是各因素權重值之和大于1 
D.一是權重值的大小與因素對土地質量的影響成正比,二是各因素權重值之和小于1 
44.市級商服中心( )。 
A.具有各級商服中心的商服功能 B.只有市級商服中心的功能 
C.只經營高檔商品 D.位于城市的幾何中心 
45.( )因素屬于影響土地質量的面狀因素。 
A.商服中心 B.交通道路 C.文化設施 D.環境質量 
46.在磚混結構房屋新舊程度的評定標準中,十成新房屋的已使用期應不超過( )年。 
A.2 B.3 C.4 D.5 
47.城鎮土地定級中,( )對土地質量的影響隨距離的增加呈線性遞減。 
A.對外交通便利度 B.商服繁華影響度 C.路網密度 D.人口密度 
48.在城鎮土地定級中,市級商服中心的市級、區級、小區級商服功能對某評價單元均有影響,影響分值分別為50、15、5,但同時又受另一區級中心的區級功能和小區級商服功能影響,影響分值分別為20、4,則該評價單元的商服繁華度作用分值為( )。 
A.94 B.75 C.74 D.70 
49.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價,屬于( )。 
A.自然折舊 B.物質折舊 C.功能折舊 D.經濟折舊 
50.( )不可作為劃分土地定級單元的界限。 
A.河流 B.鐵路線 C.土地權屬界限 D.多功能干道

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51.土地定級中影響因素權重是指各因素對評估對象的( )。 
A.比值 B.重要程度 C.比重 D.相關關系 
52.( )是土地價格存在的根源。 
A.絕對地租 B.壟斷地租 C.級差地租I D.級差地租Ⅱ 
53.收益還原法考慮的總費用是指為創造收益所投入的直接必要的經營費用與( )費用。 
A.評估 B.設計 C.資本 D.建筑 
54.確定還原率可采用安全利率加上( )調整值的方法。 
A.通貨膨脹 B.利息 C.貸款利息率 D.風險 
55.從理論上講,收益還原法中采用的還原率應等于與獲取純收益具有同等風險的( )獲利率。 
A.資本 B.土地 C.項目 D.房屋 
56.土地收益可以分為有形收益和無形收益,有形收益是可以用( )表現的收益。 
A.貨幣形式 B.實物形式 C.地價形式 D.地租形式 

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