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1994年土地估價師資格考試《土地估價實務》試題

09-01 12:23:22  瀏覽次數:652次  欄目:歷年真題
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九九四年全國土地估價師資格考試試卷(四)土地估價實務

    本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。

    1.(本題20分)土地估價報告:

    一、評估對象概況:

    ××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。

    二、評估目的:

    ××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。

    三、評估依據:

    1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

    2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。

    3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

    4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。

    四、評估過程:

    土地部分

    1.征地成本費:

    根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

    2.三通一平費用:86.00元/平方米

    3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

      開發周期為24個月,銀行貸款月利息為1%。

    4.正常利潤額:175.46×15%=26.32(元/平方米)

    5.地段差價=70.00×修正系數=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

      因該地位于我市一等二級地區,取修正系數為0.935。

    6.單位地價:267.23元/平方米

    7.年租金額:

      年純收益(年租金額)=地價×還原利率

      根據我市銀行存款利息以及債券投資利率,確定還原利率為9%。

      即:年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

    地上物部分

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