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1996年土地估價師考試《土地估價實務》試題

09-01 12:23:24  瀏覽次數:337次  欄目:歷年真題
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一、綜合計算實務(共3小題,第一小題20分,后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分)

1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權,并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米,建筑面積2500平方米,當時出讓地價為100萬元,建筑造價為300萬元,其經濟耐用年限為48年,殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資,需將該房地產評估作價,據調查,1991~1996年該地區物價指數平均每年上漲8%,目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元/畝,土地開發費為2億元/平方千米,當地銀行貨款年利率為12%,土地開發周期平均為一年,土地開發投資回報率為15%,當地土地增值收益率為15%,土地還原率為10%,目前該類建筑的重置價為1500元/平方米,試根據上述資料評估該單位房地產現值。

2、某開發公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標,該宗地出讓年期為40年,規劃限定建造2萬平方米的賓館,據該公司進行的市場調查和可行性分析,預計開發周期為2年,估計建成后客房平均出租率為80%,可經營面積比例為75%,年租金為600元/平方米,保險費不計,稅金按年租金的12%計,年折舊費按年維修費的80%計。該類建筑耐用年限50年,殘值為零,建筑費和專業費預計為1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,貨款年利率為15%,當地房地產綜合還原利率為8%,開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%,取得土地使用權須支付的法律、估價等專業費用為地價的2%。試估算開發商所能支付的最高投標地價款。

3、一工業企業計劃將其使用的一宗國有土地A,經政府批準后投入至新設立的股份公司,現委托某估價機構進行地價評估。該機構收集到下列可用資料:

(1)A宗地周圍地區1996年新征地資料,征用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。

(2)與A宗地同一區域中于1995年5月出租的工業用地案例一宗,宗地開發程度為七通一平,年出租凈收益為23元/平方米。

(3)與A宗地相鄰區域中的一宗工業用地,1993年4月出讓,出讓年期為40年,開發程度為五通一平,出讓地價為224元/平方米。

(4)當地土地三通一平開發費用平均為50元/平方米,從征地到完成三通一平的開發周期一年,土地開發資金利息率12%,投資回報率10%,土地增值收益率20%,土地還原利率8%。

(5)當地同一宗地開發程度不同時的地價差異情況為:五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米,七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。

(6)征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況,除開發程度差異外,其他因素比較表為:

請根據上述資料,評估該宗地在1996年6月,達到三通一平條件,50年土地使用權價格。

二、問答題(20分)

某工業集團擬將其下屬的A企業進行股份制改造,A企業占用的國有劃撥土地使用權共1000000平方米,所在區域的工業用地基準地價為350元/平方米。根據股改要求,土地將采用國家作價入股方式進行處置,由于受總股本額限制,該集團要求投入的土地資產不超過2億元,F委托你進行評估,請問可否滿足該集團的要求?如可以,可通過哪幾種方法使總估價額不超過2億元?

三、估價實務分析(本部分由兩個報告構成,每個報告50分。請認真閱讀案例報告并加以分析,指出存在的問題,并說明原因)

報告一  土地估價技術報告

第一部分    總 述

一、估價項目名稱:××××地價評估

二、委托估價方:××××市新區塑料建材廠(其他略)

三、受托估價方:××××市地產評估咨詢中心(其他略)

四、估價對象:本項評估是對××××市新區塑料建材廠所占宗地的地價評估。

五、估價目的:本報告為××××市新區塑料建材廠抵押貨款提供地價依據。

六、估價依據:(略)

七、地價定義:50年土地使用權的現實市場價格

八、估價期日:1996年5月20~6月1日

九、估價日期:1996年5月31日

十、估價結果:

總地價:1551.88萬元;單位地價:519元/平方米
樓面地價:1174元/平方米
評估價格貨幣種類:人民幣

十一、需要特殊說明的事項

(1)此項評估是評估期日的價格現值,假設在此期間物業價格值保持穩定。

(2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貨款提供地價依據,用于其他方面的可行性未做探討。

(3)樓房沒有進行結構測試和檢驗設施,因此不能確定其設施的完備性。

(4)報告之中有關證明材料由當事人提供。

(5)本報告有效期為半年。

(6)本報告全文或部分內容公布之前,需征得本中心同意,國家法律規定者除外。



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十二、土地估價人員

李洪   經濟師
盛唐   工程師

一九九六年六月八日

第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1、土地位置狀況

待估宗地位于××××市新區××××號,屬工業用地,宗地四至東為×公司;西為×路;南為×道;北為×廠。占地面積29887.5平方米,土地級別屬于二級甲。國家建設用地使用證證號為:××國用(96)字第411號。

2、土地權利狀況

該宗地以劃撥方式取得土地使用權,使用期限為50年,剩余45年,已使用5年,該單位享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等他項權利,地上附著物及建筑物所有權歸××塑料建材廠。

3、建筑物和地上附著物狀況

××塑料建材廠除辦公樓四層外,其他兩座廠房、傳達室等土地附著物均為平房,磚混結構,耐用年限30年,建筑面積13217.39平方米,均為水泥地面,內墻為涂料粉刷,外墻水掃石裝飾,建筑高度12米,門窗均為塑鋼材料。

二、地價影響因素分析

1、一般因素

××塑料建材廠歷年來為新區支柱企業。近年來,由于受市場影響,效益開始滑坡,經營處于低谷,導致該廠負擔沉重,資金較為緊張,影響了發展,職工工資連續3個月沒有兌現。根據國家有關政策,該企業已經轉變經營機構,正在新上國家級項目。

2、區域因素

該宗地土地級別二級甲工業用地,但交通條件較優越,新城道為城市生活型主干道,有通往市區和外縣的公共汽車,各種建筑均符合規劃要求。商業、服務業基本配套,環境有輕度污染,市政設施良好,上水、排水與區主干線連接。供電有保障。通訊線路與市區電話聯網,可以全國直撥。供暖為統一供熱,是較為理想的工業用地。

3、個別因素

該宗地用地規劃、綠化、美化較好,有花窖一座,道路都已硬化,布局合理,公用設施配套,最有效用途為工業,實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進深、形狀等對工業用地沒有影響。按照區規劃要求,地上容積率為0.5~4。

第三部分  土地估價

一、估價原則

(一)主要遵循替代原則

可以概括為:
(1)土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。

(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。

(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

(二)最有效利用原則

由于土地具有用途的多樣性,不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量,且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益,并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。

(三)上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷等以體現客觀、公正、科學、合法性。

二、估價方法與估價過程

依據[1995]國土[籍]字第180號文件有關規定,宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算,綜合分析確定最終地價。根據評估對象的實際情況,以市場比較法和基準地價系數修訂法進行評估。

1、市場比較法

(1)比較實例選擇:現收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進行比較,因素條件說明表(表1)如下:

表1  因素條件說明表

 

(2)因素選擇(表2)。

表2  比較因素條件指數表

 

(3)因素條件說明(表3)。

表3  因素比較修正系數表



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(4)實例修正后的地價計算。

                        期日    容積率     區域因素    個別因素
                        修正    修正         修正        修正
A.410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B.352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C.349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米

(5)評估宗地(H)的地價。

(H)=(A+B+C)÷3=(597.08+510.29+414.8)÷3=507.39元/平方米
總地價=507.39×29887.5=1516.46萬元
樓面地價=15164600×13217.39=1147.32元/平方米

2、基準地價系數修訂法

依據××××市(1992)29號文件和《××××市國有土地使用權出讓金和級差地租收取標準》,確定委估地塊位于××××市新區中心東部,屬二級甲,基準地價18.9萬元/畝,估價對象土地用途為工業用地,年限修正系數為0.991,期日修正5%,綜合因素修正系數為9.4%,按新區規劃辦要求,待估宗地容積率為1.8,即可求得宗地地價,系數修訂公式為:Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij

式中:Pi為待估宗地地價        P為待估宗地對應的基準地價
      Y為年限修正系數        K為綜合因素修正系數和
      T為期日修正系數        Kij為容積率修正系數

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