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2002年土地估價師資格考試《土地估價實務》試題

09-01 12:23:26  瀏覽次數:529次  欄目:歷年真題
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    .  第一部分   計算題 (共3題,各題分別為30、30、40分,共100分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的,要求列出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留兩位小數。地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。請在每題下方空白處答題)

一、某企業于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業用地,土地總面積為3000平方米,交納的土地出讓金為30元/平方米,該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

  2001年12月31日,該企業因改制需要迸行土地價格評估,經調查,該地區土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發費為8萬元/畝,在土地開發期內均勻投入,土地開發周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變,請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

二、企業甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地,規劃建設4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓,預計2年建成后即全部售出。企業甲在完成前期投人后,擬將該宗地轉讓給房地產開發商乙。
經調查,該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米,公寓售價為4500元/平方米,同類結構的綜合樓工程建筑費及專業費為2100元/平方米,公寓為1800元/平方米,在建筑期間,建筑費及專業費第1年投入40%,第二年投入60%,銀行貸款年利率為5.5%,開發利潤為總售價的15%,銷售稅費為售價的5.5%。根據以上條件,試計算:
(1)該宗地在規劃條件下的土地使用權價格;
(2)經甲乙雙方協商,房地產開發商乙準備以開發完成后的部分房地產按售價的90%給甲作為地價的補償,開發后的房地產銷售稅費由乙統一支付,如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費,試問甲除可得到14000平方米綜合樓外,還可分得多少平方米的公寓。

三、某企業擁有A宗地的劃撥土地使用權,并于2002年9月1日與當地政府簽訂了該宗地的國有土地租賃協議,租期20年,實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米,用途為工業,現已達到五通一平的開發程度。
經調查,A宗地周邊有三宗條件相似的工業用地,具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝,于1998年9月1日通過征地方式取得,當時根據所在區域的市場行情,共支付了300萬元征地及其相關稅費,經開發建設,現已達到七通一平的開發程度,共花費土地開發費540萬元。據調查,從1998年9月1日到2002年9月1日期間,征地費用和達到七通一平的土地開發費用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米,于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到三通一平的開發程度。按照2002年9月的市場行情,該宗地若出租經營,每年土地凈收益可達55萬元。
(3)D宗地:占地3.5公頃,于2002年9月以國家作價入股方式取得,40年期、七通一平條件下作價425元/平方米。
B、C、D三宗地與A宗地之間除開發程度等差別外,其他因素的差別如下表。 
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