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2000年土地估價師資格考試《土地估價實務》試題

09-01 12:23:28  瀏覽次數:778次  欄目:歷年真題
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第一部分 綜合計算題 (共2題,每題各叨分,總分叨分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的,要求列出公式;無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題)

一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權,出讓年限為50年,根據規劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于 建設 資金緊張,該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款,請問該公司最多可貸多少款?

項目其他有關資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場,建筑面積為3000平方米,4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發周期預期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房,其余部分以出租方式經營,預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價 為每建筑平方米3000元,同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米,辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經過調查,有關參數確定為,房屋出租年經營費用中 管理 費為年租金的10%,維修費為租金的8%, 保險 費為建安造價的2‰,稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年,殘值率為2%。另外,當地土地還原率為8%,綜合還原率為10%,銀行貸款 利息 率為10%

二、c市的某 企業 擬購進a市的宗地h,委托某土地評估機構對宗地h的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料,評估出宗地h于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時,案例選擇不少于四個)。
(1)案例資料:


i。開發程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內"五通一平";***表示宗地內外"七通一平"。
ii.區域因素和個別因素對地價的修正系數說明(有關系數均為案例與待估宗地比較所得):數字為負的,表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數字為正的,表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數值表示對宗地地價的修正幅度"
(2)其他資料:a市的地價指數以1997年為基期,每年在上一年的基礎上增加10個百分點;a市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準,當容積率每升高或降低0.1時,宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。a市商業用地還原率為4%;1997年和1998年a市的商業用地宗地內從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。

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