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1998年土地估價師資格考試《土地估價實務》試題

09-01 12:23:30  瀏覽次數:518次  欄目:歷年真題
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一、綜合計算題(共3小題,第一小題20分,后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分)
1.某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字樓,建筑面積為7500平方米,建筑總容積率為4。該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元。1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據調查,目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/建筑平方米•日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米•日;同類物業的平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0元/平方米•日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為5%;寫字樓為4.0元/日•平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的2‰,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數每年上漲9個百分點,當地土地還原率為8%,綜合還原率為9%。
計算結果
該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下的土地使用權價格:
總地價:4245. 175萬元
單位地價:14765. 83元/平方米
2.某開發公司欲參與A宗地的土地使用權招標競投,現委托某土地估價機構對A宗地進行招標地價評估。該估價機構收集到有關資料如下:
(1)A宗地面積為2000平方米,規劃用途為住宅用地,最大容積率為4.0,區域基礎設施狀況為“五通一平”,出讓年期為住宅用地法定最高年限。
(2)該開發公司擬取得該地塊的土地使用權后,建造商品住宅樓,預計開發期為兩年,建筑費為600萬元,專業費和不可預見費分別為建筑費的6%和4%,建造成本均勻投入,建成后即可全部售出。
(3)該開發公司預計的投資回報率為房地產售價的15%;稅金為房地產總價的6%;銀行年貸款利率為11%,土地還原率為8%。
(4)在A宗地所在區域內建筑結構及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為:
實例B:2370元/平方米; 實例C:2730元/平方米; 實例D:2500元/平方米;
A宗地上建成后的房地產與上述三個比較實例的影響因素修正指數如下表,表中數值表示各案例條件與待估房地產的比較,負號表示案例條件比待估房地產差,正號表示案例條件優于待估房地產:

比較因素 A宗地 比較實例B 比較實例C 比較實例D
交易時間 100 —1 —5 —4
交易情況 100 0 —1 +1
區域因素 100 —2 +2 —3
個別因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 —3 0 —1
根據以上資料,評估出該公司的投標地價。
計算結果
該公司的投標地價:總地價:715. 57萬元
單位地價:3577. 85元/平方米
3.某房地產開發公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權,宗地條件如下:宗地面積4500平方米,用途為商住綜合樓,出讓年限為50年,規劃限制條件和設計方案為:總建筑面積15600平方米,其中地下兩層,地下二層1000平方米為設備層;地下一層1000平方米為停車場,設有汽車位60個。地上1~4層為商場,面積4000平方米,5~16層為住宅,面積9600平方米,地上尚有車位50個。根據當地規定,交足40%地價款后即可開工,剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。 。
又根據市場調查,有以下數據:該項目開發建設周期為兩年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售價為5000元/平方米,銷售稅費為售價9%;商場和車位用于出租,同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元/平方米,可出租面積占總建筑面積的
70%,每個汽車位租金為地下480元/月,地上400元/月,有關稅費及經營管理費按租金
的30%計。此類建筑物的建安綜合成本分別為:商場及地下部分2500元/平方米,住宅
2000元/平方米,地上車位平均為500元/個,專業費為建安綜合成本的3%,假設資金投
入方式為第一年60%,第二年40%。目前貸款年利率為8%,投資回報率為20%,土地還原率為7.5%,商場的房地產綜合還原率為7%,建筑物還原率為8.5%。
試計算該開發公司開工時應交納的地價款。
計算結果
該開發公司在開工時需依照當地規定交納40%的地價款,金額為1546.91萬元。
 

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