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1994年全國土地估價師考試試卷(2)土地估價基本知識2

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51.采用市場比較法評估宗地地價時,選擇的比較案例為協議出讓的地塊,其價格明顯低于市場交易價格,須作情況修正。若協議出讓價為300元/平方米,經調查分析,修正系數應為0.4,則經情況修正后的交易案例價格應為___元/平方米。
a.800 b.700 c.750 d.780
52.地價指數等于___。
a.前一年地價/當年地價 b.(報告期地價/基期地價)× 100%    
c.報告期地價/基準地價 d.(前一年地價/當年地價)×100% 
53.成本逼近法與一般不動產估價中所用的成本法的主要差異在于:___。
a.計算成本的方法不同   b.計算利稅的依據不同
c.對土地價格的理解不同  d.土地價格是否已知 
54.成本逼近法的基本公式是:土地價格=土地取得費+___+稅費+利息+利潤+土地所有權收益+區位修正值。 
a.青苗補償費 b.土地開發費。悖姓O施配套費 d.小區建設配套費
55.新征建設用地的土地增值比率應___確定。
a.分區域、分級別、分用途 b.分區域、分級別 c.分區域 d.分級別 
56.成本逼近法一般適用于評估___。
a.建成區內的土地轉讓價格    b.建成區內的土地抵押價格
c.新開發區內商業用地出讓價格 。洌麻_發區內的工業用地出讓價格
57.成本逼近法的主要缺陷是___。
a.未能考慮土地效用和市場供求因素的影響  b.需要用較多的交易實例
c.只適于評估有收益的土地價格     。洌贿m于評沽已利用的城鎮土地
58.一村民集體擁有耕地1000畝,農業人口500人,因修筑國道需征用該村100畝耕地,則應支付安置補助費的人口數為___。
a.10人 。猓20人  c.50人  d.100人
59.應用成本逼近法評沽土地價格時,單位面積征地費用應按___。
a.實際發生費用計算    b.預算費用計算
c.區域內平均征地費用計算 d.上述答案均不對
60.新建住宅小區的土地開發費用一般包括___。
a.基礎設施配套費。猓≌耐两ㄙM c.內外裝飾費 d.設備購置費
61.在常用的投資利息計算公式:投資利息總額=投資總額÷2×開發月數×月利息率中,投資總額之所以要取二分之一,是基于___的假定。
a.月利息率波動不定  b.計劃開發周期通常長于實際開發周期
c.投資額在整個開發周期中均勻投入 。洌顿Y預算通常留用一定的余地 
62.成本逼近法的基本公式是: 土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+___+利潤+土地所有權收益+區位修正值。
a.青苗補償費 b.利息 c.市政設施配套費 d.小區建設配套費
63.在土地價格評估中,計算投資利息應以___為基數。
a.借貸資金 b.自有資金 c.自有資金與借貸資金 d.實際成本
64.成本逼近法中,農地取得費的計算期為___。
a.整個開發期 b.1/2開發期 c.1/4開發期 d.3/4開發期 
65.在交易實例不足的情況下評估一幅已建寫字樓的土地價格,比較可行的估價方法是:___。
a.成本法 b.剩余法。悖瓋r法 d.市場比較法
66.剩余法是根據___來推斷物業中所含土地價格的一種土地估價方法
a.物業開發預期總收益與總支出的差額  b.物業開發的投資額
c.物業的年租金收入          d.物業的建筑造價 
67.剩余法可用于___。
a.土地估價 b.建筑物估價 c.學校、醫院用地估價 d.土地和建筑物估價
68.剩余法不適用于評估___。
a.具有潛在開發價值的土地價格  b.不具有潛在開發價值的土地價格
c.有商業建設的土地價格    。洌疅o商業建筑的土地價格
69.評估待開發生地價格,可以采用剩余法按下列計算公式求。荷貎r格=___-土地開發費-利息-稅金-利潤。
a.物業開發總價值  b.房地價格  c.熟地價格  d.房地總收益 
70.采用剩余法評估土地價格時,各種費用的計息期___。
a.均為整個開發期 b.均為二分之一個開發期 c.均為兩年 d.不完全相同
71.在剩余法的基本公式"地價=開發后的不動產售價-開發成本-利潤-利息-稅金"中,利息是指___。
a.開發費的利息  b.購在成本的利息
c.貸款資金的利息 d.場地取得費及開發費用的利息
72.剩余法估價時,調查待估地塊區位條件的主要目的是___。
a.確定土地最佳利用的方式  b.估算土地開發費用
c.估算物業銷售費用     d.估算物業建筑費用
73.某物業用地面積1000平方米,建筑物10層,1-3層每層建筑面積6000平方米,4-10層每層建筑面積4000平方米,則建筑容積率為___。 
a.1.8 。猓2.8  c.4.6 。洌0.6 
74.某物業用地面積1000平方米,建筑物地上10層、地下2層。地上1-3層每層建筑面積6000平方米,4-10層每層建筑面積4000平方米,則土地覆蓋率為___。
a.40%  b.60%  c.100%  d.無法判斷
75.根據路線價的基本原理,特定街道上使用價值相近的各宗土地價格隨其___。
a.用途的改變而升降 b.土地開發成本的高低而升降  
c.經營管理水平的好壞而升降 d.與臨街線距離的增大而降低
0711207054969829.jpga.磚木 b.混合。悖摻罨炷痢.鋼
85.___是按照原建筑物的結構、式樣和設備配置,采用其所用的材料、技術及工藝,重新建造一幢與之完全相同的新建筑物而現在所需支付的費用。 
a.重建成本 b.重置成本 c.新建成本 d.綜合成本 
86.建筑物耐用年限的長短一般與該建筑物的___無關。
a.建筑結構 b.實際用途 c.外部裝飾 d.內部裝飾
87.評定房屋成新度,應根據房屋結構與樓地面、房屋裝飾及房屋設備三部分的完損程度確定。若各部分的評定結構不一致時,應以___的完損程度為主要依據。
a.房屋結構與樓地面部分 b.裝飾部分 c.設備部分 d.其它
88.在定額折舊法中,建筑物折舊率的大小取決于___。
a.耐用年限和殘值率。猓陀媚晗、殘值、重置價格和已使用年限   
c.耐用年限、殘值  d.殘值和重置價格和已使用年限
89.___是一種評估建筑物價格的常用方法
a.重置價格折舊法 b.路線價法。悖鶞蕛r格法 d.基準地價系數修正法
90.房屋的新舊程度,一般根據房屋尚余使用年限與耐用年限的比值,并參與房屋___確定。 
a.實際完好程度   b.主體結構的完好程度
c.裝修部分的完好成變d.設備部分的完好程度
91.建筑物的殘值是指___。
a.建筑物現值    b.建筑物年折舊額
c.建筑物無法使用時仍存有的價值  d.建筑物折舊總額 
92.在已定有路線價標準的地區,可以___作為劃分地價區段的界線。
a.標準深度 b.標準寬度 c.臨街線 d.里地線
93.采用定額折舊法計算而得的年折舊率___。
a.各年相同 b.逐年遞減 c.逐年遞增 d.變化不定
94.目前評估基準地價主要采用___的技術途徑。 
a.級差收益測算和路線價估價法   b.在土地定級基礎上,以市場交易資料為依據進行測算 
c,以土地定級為基礎,以土地收益為依據,市場交易資料為參考或以用地條件劃分均多質地域,用市場交易價格等資料測算
d.基本估價方法評估 
95.目前,宗地地價評估___的技術途徑。
a.只采用路線價估價法評估  b.只能采用基準地價系數修正
c.只采用市場比較法評估 d.可采用基本估價方法評估,也可采用基準地價系數修正法評沽 
96.運用級差收益法評估基準地價時一般將每級土地的商業、住宅、工業等土地類型的___作為每級土地的基準地價。
a.平均基準地價 b.最高基準地價 c.加權平均基準地價 d.綜合基準地價
97.小城市開展基準地價評估時,基準地價的工作底圖應采用___的比例尺。
a.1:2000一1:5000。猓1:5000-1:10000 c.1:1000一1:5000 d.1:500一1:5000
98.若評估對象為城市商業區中的空地,目前未加利用,也無收益,則以下觀點正確的是___。 
a.不能用市場比較法評估    b.不能用剩余法評估
c.不能用收益還原法評估    d?捎檬找孢原法評估 
99.根據我國現有政策規定,在土地使用權轉移活動中,土地轉讓者應交納與地價有關的稅費是___。 
a.原行政劃撥土地轉讓時要補交出讓金  b.營業稅和契稅
c.市場管理費     d.以上全部稅費 
100.政府對單位和個人的土地使用權實行提前收回的原因是___。
a.土地大幅增值    b.土地利用不斷變化 
c.國家經濟和城市建設的需要  d.以上答案均不對,1994年全國土地估價師考試試卷(2)土地估價基本知識2
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