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土地估價實務試題3

08-27 15:46:19  瀏覽次數:984次  欄目:土地估價實務
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二、估價方法與估價過程  
(一)估價方法的選擇  
估價人員通過現場查勘,在認真分析調查收集資料的基礎上,遵循估價原則,確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。  
(二)估價過程  
1.收益還原法  
(l)計算估價對象總樓價:  
計算公式為:  
p=a/r×[1-1/(1+r)n]  
其中:p為總樓價。  
a為房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得。  
r為綜合還原率。  
n為房地尚可使用年限。  
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年,經現場查勘,該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米,殘值率為0。  
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》,確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房,成新率為75%。  
(2)確定客觀租金:  
應用市場比較法確定客觀租金。  
①選擇可比實例;  
根據收集的市場資料迸行篩選,選取以下三個房地出租實例,詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)  
②影響租金因素修正 (略)。  
③客觀租金的計算及確定。  
比準價格a=243。60元/平方米  
比準價格b=233。40元/平方米  
比準價格c=249。09元/平方米  
取比準價格a、比準價格b、比準價格c的算術平均數作為估價對象的客觀租金,即:  
客觀租金=(243。60+233。40+240。09)÷3=242。03元/平方米  
(3)計算房地總收益:  
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元  
(4)計算年總費用  
① 管理 費:  
根據調查了解,當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%,即:  
房屋出租經營管理費=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元  
②維修費:  
根據××市 建設 和房管部門提供的資料,市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%,即:房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914。50×700×2%=40803元  
③ 保險 費:  
根據調查,市區房屋保險費率為房屋現值的2‰,即:  
房屋年保險費=房屋現值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元  
④房屋年折舊額:  
房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元  
⑤租金損失:  
根據調查,房屋出租租金損失一般為半月租金,即:  
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元  
年總費用=①+②+③+④+⑤=118308.22元  
(5)房地年純收益:  
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費用  
      。564317.15—118308.22= 446008.93元  
(6)確定綜合還原率:  
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。  
(7)計算總樓價:  
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元  
(8)房屋現值  
房屋現值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元  
(9)總地價  
總地價=總樓價—房屋現值=4398900.39—1530112=2868788.39元 
2.市場比較法  
(1)選擇房地出售實例:  
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后,選擇了三宗交易實例作為比較實例,基本情況見下表: 
(2)房屋占地地價計算  
①房屋現值計算:  
房屋現值=房屋重置價×成新率  
實例a房屋現值=580×2356×80%=1093184元  
實例b房屋現值=600×1848×75%=831600元  
實例c房屋現值=580×2187.90×70%=888287.40元  
②實例地價計算:  
據調查,房屋買賣中,賣方應支付的稅費為正常交易價的8.5%,則:  
單位地價=(房屋交易價—房屋現值—賣方應支付的稅費)/房屋用地面積  
實例a單位面積地價=(3100000—1093184—3100000×8.5%)/496  
                  =3514.75元/平方米  
實例b單位面積地價=(2600000—831600—2600000×8.5%)/385  
          。4019.22元/平方米  
實例c單位面積地價=(2750000—888287.40—2750000×8.5%)/442    
          =3683.17元/平方米  
③比較因素條件指數:  
⑤計算比準價格:  
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公式,則  
比準價格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103  
          =4000.69元/平方米  
比準價格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108  
        =4264.22元/平方米  
比準價格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100  
          =4072.63元/平方米  
通過對上述三個比準價格分析比較,確定 土地 單位面積地價為4264.22元/平方米。  
三、地價的確定  
估價人員鑒于估價對象特定目的,認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果,即:  
單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米  
樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米  
總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整) ,土地估價實務試題3
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