歡迎來到http://www.nvlbio.live !
當前位置:六六工程資料網建筑工程考試頻道土地估價師考試模擬試題土地估價實務94年全國土地估價師資格考試試卷(4)土地估價實務

94年全國土地估價師資格考試試卷(4)土地估價實務

08-27 15:46:30  瀏覽次數:598次  欄目:土地估價實務
標簽:真題,試題下載, 94年全國土地估價師資格考試試卷(4)土地估價實務,http://www.nvlbio.live
一、××廠簡況
    ××廠始建于1958年,是生產大型綜合性發電設備的制造工廠,該廠總占地面積約73萬平方米,廠房建設面積23萬平方米,職工10175人,下轄14個分廠及1個研究所。
    二、整體區位條件
    (一)自然地理位置
    ××廠位于××省××市,其廠區已發展成××市市中區的一部分。
    ××市是1983年8月經國務院批準成立的省轄市,轄四區一縣,面積為5953.75平方公里,市中區面積為1093.18平方公里!痢潦芯唷痢潦s59公里。
    (二)整體經濟環境
    ××建市十年來,國民經濟一直保持持穩定高速發展。初步統計,1992年全市國民生產總值76億元,完成工農業總產值183.17億元,財政收入71883萬元。尤其是工業生產得到了迅速發展,××市始終把發展工業作為振興經濟的戰略任務來抓,制定和實施了一系列促進工業生產發展的政策措施。1992年全市完成工業總產值142.09億元,比上年增長41.08%。
    (三)交通條件
    ××市的交通條件比較優越,連接西北、西南地區的鐵路、公路干線貫穿該市境內,井有若干鐵路支線與主線相連;由市到縣,由縣到鄉的公路網絡已經形成,公路密度已達每平方公里115公里。并有已建成的大件公路,進而與長江水運相連,交通更加便利。
    ××廠西靠××鐵路,廠內有鐵路專用線連接主要生產廠房和××鐵路,該廠生產所需的原材料及其產品都將通過專用鐵路經鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區北側的××西路為通往××火車北站的必經之路,東面的××公路可通往全國各地,南面的××西路,西面的××路都是××市的主要城市干道。
    (四)基礎設施狀況
    ××市近幾年投入了大量資金,加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達96.27萬千伏安,電力供應充足;程控電話裝機容量已達2.5萬門.2000門9000hz移動電話通訊暢通。目前,移動通信網絡已覆蓋××市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大,可辦理國際通訊信函,包裹和報話業務;××市水源豐富,全市擁有水資源83億立方米!痢翉S所處區域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善,投資環境良好。
    (五)工業集聚狀況
    ××市一個以重型機械、礦山機械、發電設備等制造為骨干的重要的機械工業基地,機械工業的產值已占全市工業總產值的四分之一以上。許多重型企業可以形成互為原料的生產體系。以××廠為龍頭14家企業事業單位組成的××聯合公司,可以生產大、中、小交直流電機及水輪發電機組。
    三、評估原則
    1.以成本逼近法為主!痢翉S是大型的國有企業,建廠歷史較長。以前國家確定企業的生產品種,規定任務并且限定銷售價格,而財務核算中不含土地資產的價值,這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業自主經營總承包,銷售定價放開,并且將部分資產轉換經營機制,組建股份制企業,而生產經營仍然是建立在原××廠的基礎之上。所以,在進行土地資產評估過程中,土地資產價值額占資產額的比重不宜過高。因此,用成本逼近法進行評沽較適宜。
    2.用市場資料比較法調整評沽結果。企業所使用的土地是國有資產,土地資產折價入股組建股汾制企業,由××廠作為國有法人股的持有者行使股權。因此,土地資產的評估也要使用國有資產的價值得以充分體現,防止國有資產的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以驗證和調整,以使國有土地資產價值更接近于現時的市場價值。
    四、運用成本逼近法進行評沽
從土地使用現狀看,評估土地已經為開發后的熟地,工業生產所需的基礎設施都已經開發完成。因此,這里按工業用地熟地進行評估,主要包括土地使用權的取得費用及土地開發費用兩部分。
0711207055083568.jpg
    (2)五通一平費!痢翉S廠區用地的開發水平已經達到五通一平,即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據××市地價評估事務所對河東新區開發費用的測算,每畝土地開發費約為4萬。
    (3)開發利息。在土地開發過程中,以貸款方式進行投資的資金占主要部分,這里以銀行固定資產貸款年利率10.98%計算。另外,土地開發的周期往往超過一年,而以總開發費用為計算利息的基數時會有所重復,這里取前兩項總費用的一半做為計息基數,則一年期開發利息每畝為0.44萬元。
    (4)不可預見費。以前三項的3%計算,則每畝約為0.25萬元。
    因此,土地開發的總費用:(1)+(2)+(3)+(4).即每畝為8.7萬元,每平方米為130.5元。
    (三)土地開發利潤
    工業生產使用的土地開發利潤率一般應低于商業或住宅用地,這里取前兩項(一)征用土地總費用+(二)土地開發總費用的10%計算,則土地開發利潤每畝約為1.34萬元,每平方米為20.1元。
    綜合前三項各種費用,利用成本逼近法評估的土地資產價格:(一)+(二)+(三).每畝14.8萬元,每平方米為222元。,94年全國土地估價師資格考試試卷(4)土地估價實務
贵州快3下载