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估價理論與方法模擬題-市場比較法

09-05 15:30:47  瀏覽次數:722次  欄目:相關知識與案例
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[判斷題]
1、采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權價格,所選比較案例宗地的剩余使用權年期為60年,待估宗地為50年,在其他因素均相同的情況下,則待估宗地的土地價格比比較案例的土地價格低20%( x )
解析:這類小題不值得去計算,因此主要靠對土地使用權年期修正方法的理解來進行判斷。由于年期修正系數的公式為k=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n],直觀上就能看出,它不是50年和60年的簡單比較,還需要參數r,所以不可能直接得出固定結果,因而無需計算就可判斷為錯。再說算也沒法算出來的,缺一個參數嘛。
2、采用市場比較法時,若區域因素中個因子的條件修正系數是在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解后確定的,則應采用因子修訂系數加和的方式確定因素修正幅度,進而確定因素條件指數和因素修訂系數( v )
3、只要由交易案例資料,市場比較法就可用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定( x )
4、在利用市場比較法評估土地價格時,方法應用上要選擇同類型的土地交易案例,修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主( v )
5、間接比較是以待估土地的狀況為基準,把各交易案例與其逐項比較,然后將比較的結果轉化為修正價格( x )
6、類似土地是指土地所在區域的區域特征,以及影響地價的因素和條件都與待估土地相同的土地( x )
7、在一定寬度條件下,地塊臨街深度越深,土地效用越差;地塊臨街深度越淺,土地效用越好( x )
[單項選擇題]
1、某城市地價指數為1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180,若該市某宗地1999年1月1日地價為1000元/平方米,那么2002年1月1日的地價為( c )元/平方米。
    a. 1800  b. 1286  c. 1636  d. 1440
2、甲宗地樓面地價為800元/平方米,建筑容積率3,乙宗地樓面地價為1000元/平方米,建筑容積率5,在其他條件相同情況下,兩宗土地的總價相比( c )
    a. 甲等于乙  b. 甲大于乙  c. 甲小于乙  d. 無法判定
3、采用市場比較法進行招標底價評估時,選擇的某交易案例為協議方式交易,成交價格1000元/平方米,如果交易方式修正為:協議0.5,招標0.75,拍賣1.0,則修正后的交易案例地價為( b )元/平方米。
a. 500   b. 1500  c. 1667  d. 2000
4、采用市場比較法估價時,若比較案例的價格為100元/平方米,其區域條件指數為100,待估土地的區域條件指數相比為105,則經修正后的比較案例價格為( a )元/平方米。
    a. 1050  b. 100  c. 1040  d. 952
5、采用市場比較法評估求得的土地價格通常稱為( d )
    a. 參考價格  b. 交易價格  c. 基準價格  d. 比準價格
6、運用市場比較法評估土地租金時,一般應采用( b )進行比較分析。
    a. 支付租金  b. 實質租金  c. 每月支付的租金  d. 支付租金和押
[多項選擇題]
 1、采用市場比較法評估地價時,所選交易案例與待估宗地應具有( ac )
a. 相關性   b. 一致性  c. 替代性  d. 代表性
 2、根據實際比較基準的不同,市場比較法可分為( bc )
a. 標準比較分析 b. 直接比較分析  c. 案例比較分析  d. 間接比較分析
 3、應用市場比較法應具備的條件時( abc )
a.不動產市場發達b.交易案例豐富 c.交易資料可靠 d.交易類型全面
 4、在運用市場比較法時,對多個比準價格處理,綜合確定地價的基本方法有( abcd )
a. 簡單平均法  b. 加權平均法  c. 取中位數法   d. 取眾數法
5、在宗地形狀中,最有利于使用的地塊形狀是( ad )
a.  矩形     b.  三角形     c.  不規則形狀    d.  方形,估價理論與方法模擬題-市場比較法
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